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◎주택시장 불안요인 점검

■ 경제보고서 ■ | 2008. 10. 30. 04:29 | Posted by 중계사


LG경제연구원 '주택시장 불안요인 점검'

최근 주택가격의 흐름과 수급 여건, 주택금융의 리스크 등을 종합해 볼 때 국내 주택시장이 미국처럼 ‘주택가격 버블 붕괴→금융 부실→실물경기 악화’ 등의 연쇄위기를 빚을 가능성은 우려만큼 크지 않아 보인다. 하지만 우리나라 주택가격이 하락 압력을 받는 것은 불가피해 보인다. 세계경제의 패러다임 전환, 글로벌 주택가격 동조화 등을 감안하면 국내 주택가격이 세계 주요국과 다른 방향으로 움직이기는 어려울 것이다. 주택가격 하락의 폭은 경기침체의 정도, 금리 안정 여부, 금융기관의 건전성에 의해 결정될 것으로 보인다. 부동산 PF 대출과 가계의 부채상환부담 완화 여부도 중요한 변수가 될 것이다. 정부는 우리가 직면한 리스크에 적극 대응할 필요가 있지만 이 과정에서 발생할 수 있는 도덕적 해이를 차단하고, 적은 비용으로 정책효과를 극대화하는 방안을 찾아야 한다. 금융불안 해소와 아울러 추가적인 금리 인하, 재정지출 확대 등 경제 전반에 걸쳐 영향을 미치는 거시경기 대책이 결합 추진되어야 주택시장이 직면한 리스크를 극복할 수 있을 것이다. 
 
 
< 목 차 > 
 
Ⅰ. 최근 주택가격 흐름과 문제제기
Ⅱ. 주목해야 할 주택시장 관련 리스크
Ⅲ. 시사점
 
 
 
Ⅰ. 최근 주택가격 흐름과 문제제기 
 
 
미국의 금융위기가 전 세계로 확산되고 있다. 최근 선진 주요국 정부의 연속적인 대규모 구제금융 조치에도 불구하고 국제금융시장은 여전히 불안하고, 금융불안이 세계경제의 동반침체로 이어지는 양상이다. 더구나 이번 금융위기의 근본원인이라고 할 수 있는 미국의 주택가격 하락이 유럽을 거쳐 중국 등으로 전염되는 모습을 보이고 있어 세계경제는 자산가격 연쇄 붕괴의 공포에 휩싸여 있다.  
 
과거 우리 경제는 심한 경기침체를 겪은 이후 대부분 주택가격이 하락했다. 우리나라의 주택가격은 1988년 이후 20년 동안 세 차례의 하락기를 겪었다(<그림 1> 참조). 제Ⅰ하락기(1991년 12월~1995년 12월, 49개월)는 대외적으로 미국의 저축대부조합(S&L) 파산과 걸프전 등으로 선진국 경제가 침체에 빠졌던 시기였고, 대내적으로는 1980년대 말 주택 200만호 건설계획이 완료되면서 과열된 건설경기가 진정됨에 따라 발생한 경기침체가 계기가 되었다. 이후 일산·분당 등 수도권 5개 신도시에 입주가 시작되면서 공급과잉이 발생해 주택가격 하락세가 장기화되었다. 제Ⅱ하락기(1998년 2월~1999년 5월, 16개월)는 외환위기의 여파로, 제Ⅲ하락기(2004년 8월~2005년 5월, 10개월)는 2002년 두 자리 대의 집값 폭등의 영향과 2003년 초 신용카드 사태 이후 내수침체 속에 가계부채 조정이 본격화되면서 주택가격이 하락하였다.  
 
최근 글로벌 차원의 자산가격 하락 속에서 우리나라의 주택가격도 큰 폭으로 하락할 것이라는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 실제로 주택가격이 최근 들어 불안한 모습을 보이고 있다. 지난 9월까지만 해도 상승세를 보이던 주택가격(국민은행 주택매매가격지수 기준)이 10월 들어 2주 연속 하락하고 있다. 민간 부동산정보업체에서 발표한 전국 아파트 매매가격(부동산114社 자료)은 지난 7월부터 3개월 연속 하락했다(국민은행과 부동산114社에 발표하는 가격 변화의 차이는 <박스기사> 참조). 특히 올 들어 9월까지 전국의 아파트 매매가격이 평균 2.4% 상승했음에도 불구하고 버블세븐 지역의 가격은 2~9% 넘게 하락해 부동산 버블 붕괴에 대한 불안감의 근거로 작용하고 있다(<그림 2> 참조).  
 
그렇다면 최근의 주택가격 하락 조짐은 본격적인 하락기 진입의 신호탄인가? 대내외 환경과 우리나라 주택시장 내부의 문제로 볼 때 상황은 좋지 않다. 글로벌 금융위기와 글로벌 경기침체라는 대외 악재로 경제성장을 이끌던 수출이 둔화될 가능성도 높다. 작년 4.1%를 기록했던 소비, 투자 등 내수부문의 성장률도 올 상반기 중 2.0%로 둔화되었고, 인플레이션과 신용경색이 겹치면서 시중금리마저 상승세로 돌아섰다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 부실화 위험과 가계부채 문제도 꾸준히 지적되고 있다.  
 
이렇게 어려운 상황에서 주택가격마저 붕괴된다면 우리 경제는 커다란 위기에 직면하게 될 가능성이 높다. 특히 주택가격 하락이 가계와 금융기관 부실로 이어진다면 경기침체의 폭은 상당히 깊고 침체기간도 길어질 것이다.  
 
따라서 본고에서는 우리가 직면하고 있는 현재의 어려운 대내외 경제 환경 속에서 주목해야할 주택시장 관련 리스크 요인들을 점검해 보고자 한다.  
 
 
Ⅱ. 주목해야 할 주택시장 관련 리스크  
 
 
1. 대외 요인  
 
고성장 시대에 형성된 글로벌 자산가격에 하락 압력 발생  
 
최근 우리 경제가 겪고 있는 어려움은 미국의 금융위기에서 촉발되었다는 점에서 국내 주택시장의 리스크도 대외부문에서 찾을 수 있다.  
 
세계경제가 이번 미국발 금융위기를 계기로 2000년대 초중반의 고성장 시대를 마감하고 저성장 패러다임으로 전환될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 자산가격도 전반적으로 하락 압력을 받을 것으로 보인다. 장기적으로 볼 때 경제의 펀더멘털이 바뀌면 달라진 상황에 맞게 각종 가격변수들도 조정 압력을 받게 마련이다. 세계경제가 저성장 국면으로 진입함에 따라 지난 5년 여에 걸친 고성장기에 형성된 자산가격 버블 혹은 높은 가격은 ▲ 급락을 통해 단기간에 한 단계 낮아진 수준으로 조정되거나 ▲ 완만하게 하락 압력을 받아 장기간에 걸쳐 조정되는 두 가지 경로 중 한 가지를 겪게 될 것이다. 만약 조정을 거치지 않는다면 펀더멘털과의 불균형 상태에서 지속적인 경제 불안요인으로 작용하게 된다.  
 
자산의 대표격인 주가와 부동산 가격의 하락은 글로벌한 차원에서 이미 나타나고 있다. 먼저 전 세계 주가는 단기간에 상당 폭 하락하였다. 미국과 영국 등 주요 선진국의 올 10월 평균 주가는 작년 말에 비해 30% 정도 하락하였고, 중국의 경우는 60%가 넘는 폭락세를 보였다(<그림 3> 참조). 우리나라도 30.6%의 하락률을 보여 미국, 유럽과 비슷한 수준의 조정을 겪었다. 앞으로 국제금융시장이 크게 불안해져 글로벌 실물경제의 침체 폭이 더 커질 경우에는 우리나라의 주가가 글로벌 주가와 함께 최근과 같이 단기간에 조정될 가능성이 높다.  
 
주가보다는 조정 폭이 적지만 전 세계 주요국의 주택가격도 전반적으로 하향 조정되고 있다. 미국과 영국은 두 자리대의 가격 하락세가 지속되고 있고, 이러한 주택가격 하락세는 프랑스, 스페인 등 유럽과 아시아, 호주 등으로 확산되고 있다(<그림 4와 5> 참조). 작년 11.4% 상승했던 중국 주택가격도 작년 12월 대비 4.7% 하락하였다.  
 
우리나라의 주택가격도 버블 논쟁을 불러일으킬 정도로 많이 올랐음에도 불구하고 다른 국가들과 달리 아직 조정을 받지 않고 있다. 버블세븐과 같은 일부 지역을 제외하고  떨어지지 않고 있는 것이다. 우리나라의 주택가격은 전국기준으로 올 들어 9월까지 오히려 4.3% 상승해 다른 국가들과 대조를 이루고 있다.  
 
국가 간 주택가격 동조화 현상 심화  
 
세계 10위권 규모의 우리 경제가 세계 주요국의 흐름과 다른 방향으로 가기는 쉽지 않아 보인다. 주택은 비교역재인 데다 선진국 주택 시장과 각국의 주택 공급량이나 자가 주택보유율 등의 상황이 서로 다름에도 불구하고, 경제의 세계화 등으로 주택가격에 영향을 미치는 성장, 금리 등을 매개로 국가 간 주택가격 동조화 현상이 뚜렷해지고 있기 때문이다.  
 
국가 간 교역과 외국인직접투자(FDI) 확대, 자본자유화에 따른 주가·금리 등의 채널을 통해 실물경제 동조화와 금융시장의 동조화가 동시에 나타나면서 이런 변화들이 국가 간 주택가격 동조화 현상을 강화시키고 있는 것으로 보인다. 실제로 미국과 유럽, 그리고 우리나라의 경제성장률이 2000년대 들어 유사한 움직임을 보이고 있다(<그림 6> 참조). 모기지 금리, 주택대출 금리 등 시장금리의 기준이 되는 정책금리도 움직임이 비슷하다(<그림 7> 참조). 우리나라와 유럽의 정책금리는 조정 방향과 시점이 거의 비슷하고 미국의 경우는 우리나라와 유럽보다 선행하는 모습을 보인다. 미국의 정책금리 조정은 시중금리의 변화를 거쳐 미국 주택가격과 다른 국가의 금리, 주택가격에 차례로 영향을 주는 것이다. 이러한 파급효과를 통해 2000년대 초 미국의 급격한 정책금리 인하는 글로벌 저금리를 유발해 자산가격 급등을 불러왔고, 2004년 말부터 시작된 미국의 금리인상은 서브프라임 사태로 이어졌다.  
 
최근 글로벌 금융위기를 계기로 각국에서 정책금리를 인하함에 따라 주택가격 하락세가 완화될 수 있는 여지가 생겼다. 그러나 신용경색으로 신용리스크(Credit Spread)가 상승하면서 시중금리가 좀처럼 떨어지지 않고 있어 그 효과가 제대로 나타나지 않고 있다. 앞으로도 금융불안이 지속된다면 정책금리를 인하하더라고 그 효과는 반감될 것이다.  
 
아울러 미국의 주택가격이 10% 이상 추가 하락할 것이라는 전망이 많은 데다 경기침체가 주택가격 하락 폭을 더 확대시키는 악순환이 발생할 가능성도 있다. 이처럼 미국, 유럽 등 선진국의 주택가격 하락세는 향후 우리나라 주택가격 하락 압력으로 작용할 것으로 보인다.  
 
2. 주택 수요 요인  
 
금리 상승, 소득 둔화로 주택구입능력 약화  
 
대내부문에서 향후 주택시장의 가장 위협적인 리스크 요인은 단연 경기침체에 따른 주택가격 하락 압력이다. 글로벌 경기침체 속에 국내경기 역시 침체될 것으로 전망되고, 금융 불안으로 높은 수준의 금리가 당분간 지속될 것으로 예상되기 때문이다.  
 
소득과 대출금리의 움직임은 주택구입자의 주택구입능력을 좌우한다는 점에서 주택수요를 결정하는 매우 중요한 변수들이다. 전미부동산중개협회(NAR, National Association of Realtors)에서 발표하는 주택구입능력지수(HAI; Housing Affordability Index)는 소득, 대출금리, 그리고 주택가격의 변화에 따른 주택구매력을 잘 설명한다.  
 
HAI는 대부분의 주택구입자들이 주택담보대출을 이용한다는 가정 하에 상환요구소득에 비해 평균소득이 어느 정도인지를 지수화한 것으로, HAI가 상승한다면 주택구입능력이 개선된다는 의미이다. HAI가 상승하려면 평균소득이 증가하거나 상환요구소득이 감소해야 한다. 여기서 상환요구소득이란 주택구입 시 이용한 담보대출을 갚기 위해 요구되는 소득수준을 나타낸다. 결국 주택가격과 대출금리가 높아질수록 상환요구소득은 커지게 된다.  
 
가계대출금리를 이용할 수 있는 1996년 이후 자료를 이용하여 우리나라의 HAI를 구해 본 결과, 우리나라 가계의 주택구입능력은 외환위기 이후 꾸준히 개선되다가 2006년 이후 다시 하락세로 반전하여 최근 큰 폭으로 하락하는 것으로 나타났다(<그림 8> 참조). HAI는 주택가격에 선행하는 것으로 나타나 주택구입능력이 개선되면 시차를 두고 주택수요가 증가해 주택가격이 상승하는 것으로 이해할 수 있다. 2006년 이후에는 HAI가 하락함에도 불구하고 주택가격이 상승하는 것으로 나타나 구매력이 뒷받침되지 않는 주택가격 상승으로 볼 수 있다.  
 
HAI를 구성하는 각 변수들의 기여도를 측정하기 위해 주택구입능력지수를 요인별로 분해한 결과, 2006년 이전 주택가격이 오르면서 가격부담이 늘었음에도 불구하고 주택구입능력이 개선된 것은 소득 증가와 저금리로 구매력이 뒷받침되었기 때문이다. 특히 금리 하락 효과가 가장 큰 역할을 했다는 것을 알 수 있다(<그림 9> 참조). 반면에 2006년 이후에는 그 동안 구입능력 개선에 일조하던 금리가 상승하기 시작하면서 금리는 주택가격 상승 부담 증가와 함께 주택수요의 마이너스 요인으로 작용하고 있다.  
 
금리의 영향력 커지는 추세  
 
금리가 주택수요에 보다 중요한 요인으로 작용하고 있다는 것은 거시경제변수와 주택가격과의 상관관계를 통해서도 확인할 수 있다. 변수 간에 연관성을 검정하기 위하여 경제성장률, 대출금리와 주택가격 간의 그랜저 인과관계 검정(Granger Causality Test)을 실시하였다. 먼저 경제성장률과 주택가격 간의 인과관계 검정결과 전 기간(1986.1/4분기~2008.2/4분기)에서 경제성장이 주택가격을 이끌었다(<표 1> 참조). 하지만, 외환위기 이후에는 이러한 관계가 크게 약해진 반면 금리의 경우 뚜렷한 선행성을 보이는 것을 확인할 수 있다.  
 
이 분석을 통해 향후 경기침체로 소득이 둔화되고 신용경색으로 금리가 상승하면, 주택구매능력이 약화되어 주택가격 하락 압력으로 작용할 것이라는 전망을 할 수 있다. 특히 금리의 방향이 주택가격에 결정적인 영향을 미칠 정도로 중요한 변수라는 것에 주목할 필요가 있다.  
 
최근 금리는 글로벌 신용경색 속에 시중은행의 자금조달비용이 증가하면서 상승세를 보이고 있다. CD금리(91일물)가 2005년 3.65%에서 작년 5.16%, 최근에는 6.1%(10월 17일 기준)까지 가파르게 상승하였다. 이에 따라 시중은행의 주택담보 대출금리(신규취급액 기준) 역시 2005년 5.39%에서 올 8월 7.16%로 크게 상승하였다. 지난 9월 정책금리를 인하했음에도 불구하고 대출금리가 상승하고 있다. 만약 국제금융시장의 불확실성 등 신용경색 현상이 지속된다면 정책금리를 인하하더라도 시중금리가 높은 수준에 머물 가능성도 있다. 이 경우 주택구입능력 약화를 통해 주택수요 위축이 확대될 것이다.  
 
내년 경제성장률이 3%대로 올해보다 하락하고 경기침체로 고용사정이 악화될 것으로 보여 가계 소득 둔화의 경로를 통해 주택수요가 더욱 위축될 가능성도 있다. 주택구입가구 중 금융기관 대출 이용 가구가 59.2%(2007년 기준)에 달해 부채를 갚을 수 있는 능력의 원천인 고용사정이 크게 악화된다면 가계부실화가 심화될 가능성이 있다. 물론 아직까지 실업률이 3%대에서 움직이고 있지만, 청년층의 취업포기 등 경제인구참가율 감소에 따라 실업률이 낮게 유지되는 것이라는 점을 감안하면 실업률 수치가 낮다는 사실만으로 현 상황이 안정적이라고 볼 수는 없을 것이다.  
 
3. 주택 공급 요인 
 
미분양 주택 사상 최고 수준 
 
최근 급증하고 있는 신규주택 공급시장의 미분양 사태도 주택시장의 주요 불안요인으로 지목되고 있다. 주택가격 하락뿐 아니라 건설사와 금융기관의 도산으로 이어질 수 있기 때문이다. 올 7월말 현재 전국의 미분양 주택 수는 작년 말 대비 43% 증가한 16만595호로 1993년 이후 15년 만에 사상 최고치를 기록했다. 미분양 주택의 대다수는 지방에 몰려 있다. 지방의 미분양 주택은 전체의 85.7%로 올 초 10만호를 넘어섰다. 서울을 포함한 수도권 역시 지난 7월말 2만3천호를 기록하는 등 뚜렷한 증가세를 보이고 있다.  
 
이처럼 미분양 주택 수가 급증한 것은 작년 하반기에 분양가 상한제 시행을 피하기 위한 분양 물량이 급증했던 영향도 있지만, 최근 경기침체로 주택가격 하락을 우려한 주택실수요자들이 주택구입을 미루면서 전반적으로 주택에 대한 수요가 위축된 것이 더 크게 작용한 것으로 보인다.  
 
지가와 함께 원자재 가격 상승에 따른 건축비 증가로 신규분양가가 주변시세 대비 크게 상승한 점도 미분양 문제의 해결을 어렵게 하고 있다. 대한주택보증 자료에 의하면 전체 분양가에서 지가가 차지하는 비중은 2006년까지 25~30% 정도에서 안정적인 모습을 보였으나 지가가 작년 하반기부터 크게 오르면서 그 비중이 40%로 크게 높아진 것으로 나타났다. 국제유가 등 각종 원자재 가격 상승으로 작년에 비해 건설공사비가 20% 이상 상승한 것도 신규분양가를 끌어 올리는 요인으로 작용했다. 이처럼 올 들어 분양가와 주변시세의 격차가 벌어지면서 매수심리가 위축되고, 수요 감소가 나타나 미분양 수가 늘어난 것으로 보인다. 그 외에 정부의 미분양 해소 대책의 혜택을 받기 위해 건설사들이 숨겨놓았던 미분양 주택을 신고하기 시작한 점도 미분양 증가 요인으로 꼽을 수 있다.  
 
미분양 적체 장기화 가능성 
 
이와 같은 미분양 증가 문제는 정부 정책의 강도와 효과에 따라 다소 완화될 여지는 있지만 쉽게 해결되기는 어려워 보인다. 2006년 이후 정부에서 주택정책의 방향을 주택공급 확대로 전환함에 따라 수요에 비해 공급이 많은 공급과잉이 지속적으로 발생할 가능성이 있기 때문이다. 물론 경기침체와 미분양 증가 등 시장의 여러 불안 요소로 인해 예정된 분양계획이 취소되거나 지연되면서 민간의 주택공급이 줄어들 공산이 크다. 하지만 올 하반기 중 예정된 분양물량 21만7천호의 일부가 취소되더라도 공공부문의 공급 증가가 이를 어느 정도 만회해줄 것으로 예상된다. 행정복합도시, 혁신도시 등 국토균형발전계획의 일환으로 지방 공급물량 증가가 예정되어 있는 데다 송파, 김포 등 수도권 2기 신도시 공급물량, 공공임대 아파트 건설과 현 정부의 도심 재개발, 재건축 계획 물량 등도 남아있어 주택공급이 크게 감소하지 않을 것으로 보인다. 예컨대, 공공부문이 주도하여 예정대로 추진될 가능성이 높은 수도권 2기 신도시 분양 계획에 따르면 내년의 분양 물량은 95,851호로 올해보다 2.6배나 늘어나는 것으로 나타났다(<그림 10> 참조). 작년 전국기준 아파트 분양 물량 314,963호의 30%를 넘는 공급량이다.  
 
수도권에 이 정도의 물량이 쏟아진다면 미분양도 늘어날 가능성이 있다. 과거 전국 미분양 주택 중 수도권이 차지하는 비중과 주택가격 상승률이 거의 반대방향으로 움직였다(<그림 11> 참조). 주택가격이 약세를 보일 때 지방에 비해 상대적으로 수요가 많은 수도권에서 미분양이 증가하고, 수도권에서 미분양이 더 늘어날 때 주택가격은 하락 압력을 받게 되기 때문이다.  
 
건설사에 타격 큰 준공 후 미분양 급증 
 
최근 미분양 사태에서 가장 우려되는 것은 준공 후 미분양의 급증이다. 올 7월말 기준으로 준공 후 미분양수는 4만호 이상으로 작년 말 대비 133% 증가하였고, 외환위기 당시 1만8천호와 비교해도 2배 이상 많은 수준이다. 일반적으로 준공 후 미분양은 악성 미분양으로 분류되어 처분이 용이하지 않은 상품으로 간주되고 있다. 특히 경기침체로 주택수요가 위축되고 전세 등 임대시장이 안정된 상황에서 발생한 준공 후 미분양 아파트의 처분에는 많은 시간이 소요될 수밖에 없다. 그 만큼 준공 후 미분양수의 급증은 건설사의 자금사정을 악화시켜 부도 가능성을 높일 것이다. 이는 97조원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 부실화를 초래해 금융기관 부실로 이어질 가능성이 있다.
 
신규주택시장 뿐 아니라 재고주택시장에도 불안요인이 있다. 1주택을 보유한 사람이 투기지역 내 주택을 매입하면서 1년 내에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 받은 처분조건부 주택담보대출 물량이 바로 그것이다. 기존 주택을 1년 내에 처분하지 않으면 연 20%에 달하는 높은 연체 이자를 내야 하고, 3개월이 지날 경우 경매 등 강제처분을 당할 수 있기 때문에 유예기간 중에 주택을 처분할 수밖에 없다. 연간 2만~3만 건씩 만기가 도래하는 처분조건부 대출은 70% 이상이 수도권 지역에 집중돼 있어 이로 인한 급매물이 수도권 주택가격의 추가 하락을 이끄는 요인으로 작용할 가능성이 있다.
 
4. 금융 요인 
 
LTV, DTI 규제로 금융부실 가능성 낮아져 
 
주택대출과 관련된 금융 부문은 주택시장 불안 요인을 차단할 수 있는 어느 정도의 안전장치를 갖추고 있는 것으로 보인다. 지난 2006년 이후 주택담보대출에 대한 엄격한 규제가 도입됐고, 외환위기와 2003년 3월 신용카드 사태를 겪으면서 금융기관들은 리스크 관리를 통해 낮은 대출 연체율과 높은 손실흡수능력을 유지하는 등 여신건전성이 개선되었다.  
 
우선 금융기관의 대출을 엄격하게 규제하여 주택담보대출의 부실 가능성이 다소 낮아졌다. 2002년부터 주택담보인정비율(LTV; Loan to Value ratio)을 적용하기 시작하여 대상을 점차 확대하여 왔고, LTV 비율 자체도 낮게 유지해 왔다. 금융감독원에 따르면 금융권의 평균 LTV가 올 6월말 기준 48.8% 이고, 은행의 경우 LTV 60% 이하인 대출이 전체의 86.9%를 차지하고 있는 것으로 나타났다. 미국 서브프라임 대출의 평균 LTV 비율이 94%(2006년 기준), 주요 선진국들의 LTV가 70~80% 수준인 것을 감안하면 우리나라의 경우는 상대적으로 양호한 것으로 평가된다. 또한 2005년 이후 총부채상환비율(DTI; Debt to Income ratio)까지 적용하고, DTI 규제 대상도 확대하여 부실 확률이 높은 대출을 크게 줄였다.
 
그 결과 금융기관의 주택담보대출 연체율이 낮게 유지되고 있다. 은행의 주택담보대출 연체율은 2005년말 1.2%에서 현재 0.4% 이하로 크게 낮아졌고, 금융권 평균 연체율 역시 올 6월말 기준으로 0.7%에 불과하다. 낮은 연체율 뿐 아니라 금융기관의 손실흡수능력 역시 개선되었다. 은행권의 주택담보대출에 대한 고정이하여신 대비 대손충당금 적립률(= 대손충당금 적립액 / 규정상 요적립액)도 312%로 높은 수준이다.
 
신용경색에 취약한 국내금융기관의 구조 
 
그러나 부동산 PF 대출과 소득에 비해 높은 수준의 가계부채는 여전히 불안한 부분이다. 최근 미분양 주택이 급증하면서 저축은행의 부동산 PF 연체율이 2008년 6월말 현재 14.3%로 작년 동월에 비해 2.9%p 상승하였다. 부동산 PF 대출 연체율이 상승한 저축은행들도 대손충당금을 124%까지 적립하여 어느 정도 대비를 하고 있지만 앞으로 미분양 문제가 더 심각해지면 저축은행의 연쇄 부실로 이어지는 뇌관이 될 수 있다. 대출금리가 상승하면서 원리금 상환부담이 증가하고 있는 가계의 주택담보대출도 금리가 크게 오르고 실업이 증가하면 부실화될 가능성이 있다.
 
국내 금융기관이 신용경색에 상대적으로 취약한 구조라는 점도 우려된다. 최근 글로벌 금융위기 하에서 해외 자금조달비용 상승뿐 아니라, 국내 금융시장 역시 신용스프레드(= 국고채 금리-은행채 금리)가 작년 평균 34bp에서 최근 284bp(10월 17일 기준)로 크게 확대되는 등 신용경색 조짐이 나타나고 있다. 그 동안 국내 일반은행의 경우 조달비용이 낮고 신용경색의 영향을 받지 않는 예금의 비중이 2002년 67.3%(평잔 기준)에서 올 6월 48.3%으로 떨어져 전체 자금조달의 절반에도 못미치는 것으로 나타났다. 대신 상대적으로 조달비용이 높고 신용경색의 영향을 받는 CD, 은행채를 통한 자금조달 비중이 증가하여 왔다. 특히 은행채의 경우 2002년 6.3%에 불과하던 비중이 올 6월에는 13.5%로 크게 상승하였다(<그림 12> 참조). CD 금리도 신용경색 정도에 따라 민감하게 반응하고 있으면서 시중은행의 주택담보 대출금리 역시 올 8월 7%대로 상승하였다.  
 
은행들의 예금 수신 부진 속에 대출자산은 증가하여 국내은행의 예대율이 지속적으로 상승하여 온 것도 문제점으로 지적되고 있다. 평잔 기준 일반은행의 예대율(=원화대출금/원화예금)이 올 6월 현재 129.1%로 높은 비율을 보이고 있다. 물론 예대율 산정시 CD를 포함할 경우 107.2%로 낮아져 미국(CD포함 112%)보다는 양호한 수준이다. 하지만, 여전히 일본(CD포함 74%)에 비해서는 높은 수준이며, 외환위기 당시 종금사의 여수신 비율이 120%대였다는 점에서 안심할 수 있는 상황은 아닌 것으로 보인다(<그림 13> 참조). 또한 자금조달은 단기화되는 반면 자금운용은 장기에 걸쳐 있어, 만약 신용경색이 심화될 경우 대출을 줄일 수밖에 없는 신용축소 단계로 들어설 수도 있다.
 
신용축소 시 실물경기, 주택가격 급락 불가피 
 
금융기관의 대출증가, 특히 주택시장과 관련한 가계대출 증가는 주택가격 상승과 밀접한 관계를 가진다. 주택가격이 상승하여 담보가치가 증가하면 가계대출을 확대할 수 있기 때문이다(<그림 14> 참조). 예금취급기관 가계대출이 2000년 1분기 137조원에서 2008년 2분기에는 500조원에 육박하는 수준으로 높아졌고, 국민총소득(GNI) 대비 가계부채 비중이 2004년 75%에서 올 해에는 90% 후반으로 예상되는 등 가계부채가 크게 증가하였다.  
 
이러한 상황에서 만약 만기 불일치 속에 신용경색이 발생하여 대출을 줄여야 하거나, 경기침체 시 발생 가능한 기업부도, 가계부실 증가 등의 요인으로 은행자본이 잠식되게 되어 신용축소 과정이 나타나게 된다면 디레버리지(Deleveraging) 효과를 통해 실물경기가 더욱 가파르게 하락할 수 있다. 외환위기 당시 신용축소 과정 속에 주택가격이 큰 폭으로 하락한 경험이 있음을 기억하여야 할 것이다(<그림 14> 참조).  
 
물론 최근의 충격이 신용축소 과정으로 이어질 가능성은 낮아 보이지만, 높은 예대율과 가계부채 규모 등은 리스크 요인으로 남아 있을 것이다. 또한 한국은행의 대출행태서베이 결과에 따르면 금융기관들이 대출심사를 크게 강화하는 방향으로 움직이는 등 신용축소까지는 아니더라도 대출을 보다 보수적으로 가져가는 움직임이 나타나고 있어 유동성 축소와 금리 상승세는 리스크 요인을 보다 압박할 것으로 예상된다.  
 
 
Ⅲ. 시사점  
 
 
최근 우리가 직면하고 있는 주택시장 관련 리스크 요인들을 점검해 보았다. 주택가격의 흐름과 수급 여건, 주택금융의 리스크 등을 종합해 볼 때 우리나라 주택시장이 미국처럼 ‘주택가격 버블 붕괴→금융 부실→실물경기 악화’ 등의 연쇄위기를 빚을 가능성은 우려만큼 크지 않아 보인다. 하지만 우리나라 주택가격도 하락 압력을 받는 것은 불가피해 보인다. 세계경제의 패러다임 전환, 즉 저성장 국면 진입, 글로벌 주택가격의 동조화 현상을 감안하면 국내 주택가격이 세계 주요국의 흐름과 다른 방향으로 가기는 어려워 보인다.
 
주택가격 하락의 폭은 향후 실물경제의 침체 정도, 금리 안정 여부, 그리고 금융기관의 건전성에 의해 결정될 것으로 보인다. 특히 부동산 PF 대출과 가계의 부채상환부담 완화 여부도 중요한 변수가 될 것이다.  
 
정부는 우리가 직면한 리스크에 적극 대응할 필요가 있지만 이 과정에서 발생할 수 있는 도덕적 해이를 차단하고, 적은 비용으로 정책효과를 극대화하는 방안을 찾아야 한다. 주택가격의 움직임에 과민반응하기보다 가격 결정은 가능한 한 시장에 맡기고, 금융시장의 신용경색이 건설업체들의 연쇄부도와 주택가격 급락, 금융부실로 이어지는 것을 차단하는데 주력해야 할 것이다.
 
또한 금융불안 해소와 아울러 추가적인 금리 인하, SOC 예산 조기집행 등을 포함한 적극적인 재정지출 등 전 산업, 경제 전반에 걸쳐 영향을 미치는 거시경기 대책이 결합 추진되어야 주택시장이 직면한 리스크를 극복할 수 있을 것이다.  
 
장기적으로는 거래를 정상화시킴으로써 적정 가격의 주거 서비스를 원활히 공급하는데 초점을 맞춰야 할 것이다. 주택 공급도 기존의 공급량 중심에서 주거의 질 중심의 주택건설을 유도하여 ‘적정 가격에 중산서민층에 충분한 주거서비스를 공급한다’는 주택정책의 기본에 충실해야 할 때이다.   <끝>



 
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