◎LTV 규제 완화, 가계 부채의 질 개선에 플러스

LG경제연구원 'LTV 규제 완화, 가계 부채의 질 개선에 플러스'

주택 관련 대출 시장에서 그 비중이 계속 줄어들던 은행의 주택담보대출이 늘어날 전망이다. 최근 수 년간 크게 늘었던 주택금융공사 등 공적기관의 주택자금 대출 금리는 높아진 반면, 은행 주택담보대출 금리는 낮아지면서 은행 주택담보대출의 금리 경쟁력이 회복되었다. 기업 대출에는 더욱 신중해진 반면, 가계 대출은 늘리려는 방향으로 은행들의 대출 태도가 변화하면서 은행들이 주택담보대출에 붙이는 가산금리는 2010년 이후 최저 수준으로 낮아졌다. 

현재 논의되고 있는 LTV, DTI 규제 완화 역시 그 효과가 은행에 집중되면서 은행 주택담보대출이 더욱 늘어날 전망이다. LTV 비율이 70%로 일괄 상향 조정되면 대출 후 1년이 경과한 비은행 주택담보대출을 중심으로 금리가 높은 비은행 주택담보대출에서 금리가 낮은 은행 주택담보대출로 갈아타는 ‘대출 갈아타기’가 크게 늘어날 것으로 예상된다. DTI 비율이 60%로 통일되면 서울 지역 아파트를 대상으로 한 은행 주택담보대출 증가 요인으로 작용할 전망이다. 

전체 주택 관련 대출에서 은행의 비중이 높아지는 것은 가계부채의 질 개선 및 가계의 이자부담 완화 측면에서 긍정적이다. 그 동안 은행 대출 억제가 비은행권 대출 증가로 이어져 도리어 가계의 금리 부담이 가중되던 ‘풍선효과’가 완화될 수 있기 때문이다. 비은행권 주택담보대출의 은행 주택담보대출 전환 및 대체로 인한 가계의 이자 부담 감소액은 연간 5천 4백억원에 이를 전망이다. 

그러나 가계부채가 가계의 상환 능력 이상으로 급증한다면 득보다 실이 클 수도 있다는 점에서 LTV는 완화하더라도 DTI 완화는 신중해야 한다. LTV 완화시에는 고소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되지만, 이들은 부채 증가를 감당할 수 있을 것으로 보이고 부동산 시장이 정상화되면 이들 계층의 가계부채 문제 역시 완화될 여지가 많다. 반면, DTI 완화시에는 저소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되지만, 취약한 부채 상환 능력으로 인해 늘어난 부채가 부실화될 가능성이 높고 부동산 시장이 활성화되더라도 이들 계층의 가계부채 문제 완화에 크게 기여하기 어려워 보인다. 

변수는 향후 부동산 경기 움직임이다. 단기적으로 가계 부채가 늘어나더라도 부동산 경기가 활성화될 경우 하우스푸어, 깡통주택 등 문제들이 완화될 수 있고, 소비 및 건설투자 회복이 고용 증가, 가계 소득 증대로 이어져 정부의 바램대로 가계부채 문제가 완화될 수 있기 때문이다. 지난 10년 간을 살펴보면, 은행 주택담보대출 증가율이 높아지면 약 2개월 후 주택가격 상승률도 높아졌던 것으로 나타났다. 
  

< 목 차 > 
  
Ⅰ. 최근의 은행 주택담보대출 증가 움직임
Ⅱ. LTV 및 DTI 규제 완화의 기대 효과
Ⅲ. 규제 완화시의 리스크와 부동산 시장에의 영향 
  
  

Ⅰ. 최근의 은행 주택담보대출 증가 움직임 
  

은행들의 주택담보대출이 늘고 있다. 은행 주택담보대출(한국은행 월중 금융시장 동향 통계상, 주택관련대출 포함)은 올해 1월 8천억원 감소했지만 2월과 3월 각각 1조 3천억원, 1조 4천억원 늘어나더니, 4월과 5월 각각 2조 3천억원, 2조원 늘어났고, 6월에는 3조 1천억원 늘어났다. 월별 증가액이 1조원 대에서 2조원대, 3조원대로 계속 확대되는 양상이다. 그 결과, 올해 상반기 동안의 은행 주택담보대출 증가 규모는 총 9조 3천억원으로서, 지난해 같은 기간의 3조 4천억원의 2.7배에 달했다. 

2분기 이후의 은행 주택담보대출 증가에는 은행들의 혼합형 주택담보대출 특판이 크게 기여했던 것으로 보인다. 이 혼합형 대출 상품은 대출 후 5년간 최저 연 3% 초반의 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 구조다. 현재 은행들의 변동금리 주택담보대출의 최저금리가 평균 4% 수준인 것을 감안하면 이례적으로 낮은 금리의 고정금리 대출이었다. 장기 자금조달 비용과 미래 금리 변동 위험 때문에 변동금리 대출보다 고정금리 대출의 금리가 높은 것이 일반적이기 때문이다. 이 혼합형 특판 대출 상품을 통해 약 11조 5천억원 규모의 주택담보대출이 공급되었다. 

아쉽게도 혼합형 특판 대출 상품의 판매는 최근 종료되었고 조만간 재개되는 것을 기대하기도 어려워 보인다. 지난 2월 발표된 ‘가계부채 구조 개선 촉진 방안’에 따라 올해 말까지 고정금리 대출의 비중을 20%까지 높여야 하는 은행들이 고육지책으로 내 놓았던 상품이었기 때문이다. 

그렇다면 혼합형 특판 대출 상품의 판매가 종료된 이후에도 은행 주택담보대출의 증가세는 지속될 수 있을까? 실상 글로벌 금융위기를 거치면서 주택 관련 대출에 있어서 은행의 입지는 계속 축소되었다. 전체 주택 관련 대출 중 은행의 비중은 2007년 말 75%에 달했지만 올해 3월말에는 66.4%로 8.7%p 낮아졌다. 반면, 비은행예금취급기관 및 공적기관의 비중은 각각 3.9%p 및 4.7%p 높아졌다. 이는 글로벌 금융위기 이후 은행들에 비해 상호저축은행, 신용협동조합, 상호금융 등 비은행금융기관들의 주택담보대출이 빠르게 증가했기 때문이다. 또한, 보금자리론, 적격대출, 자산유동화 등이 활성화되면서 주택금융공사, 국민주택기금 등 공적기관을 통한 주택 관련 대출이 크게 늘어난 결과다. 

그러나 최근 상황이 빠르게 변화하고 있다. 금리 경쟁력 측면에서, 은행들의 대출 태도 측면에서, 그리고 대출 관련 정책 측면에서 은행들이 다시 주택담보대출 시장을 주도할 가능성이 높아지고 있는 것이다.
 
은행 주택담보대출의 금리 경쟁력이 회복되었다 

지난 수년 간 주택 관련 대출을 가장 큰 폭으로 늘린 곳은 주택금융공사 등 공적기관들이었다. 2007년 말과 올해 1분기 말의 대출 잔액을 비교해 보면, 예금은행과 비은행예금취급기관들의 대출이 각각 1.3배 및 1.9배 늘어나는 동안 공적기관들의 주택 관련 대출은 2.2배나 늘었다. 

이처럼 공적기관 주택 관련 대출이 크게 늘어날 수 있었던 것은 금리의 영향이 컸다. 시중금리가 하락하면서 자산유동화 등을 통한 주택금융공사의 자금 조달 금리도 하락해 보금자리론, 적격대출 등 공적기관들의 주택 관련 대출 상품 금리가 큰 폭으로 낮아졌기 때문이다. 2012년 상반기에는 장기고정금리 대출상품임에도 불구하고 주택금융공사 보금자리론 금리(적용 금리 범위의 중간값 기준)가 은행 주택담보대출금리(신규 취급액 기준 가중평균금리)보다 약 0.1%p 낮은 상황이 한 동안 지속되기도 했다. 

그러나 지난해 5월 국제금융시장을 뒤흔들었던 버냉키 쇼크 이후 중장기 금리를 중심으로 국내 시중금리가 오르면서 공적기관 주택 관련 대출 상품들의 금리 경쟁력이 약화되고 있다. 중장기 시중금리 움직임에 크게 영향받는 주택금융공사 보금자리론 등의 금리는 높아진 반면, 상대적으로 덜 오른 단기금리 움직임과 낮은 가산금리 부과로 은행들의 주택담보대출 금리는 도리어 낮아졌기 때문이다. 현재 주택금융공사 보금자리론 금리는 은행 주택담보대출금리보다 약 0.8%p 높은 수준이다. 그 결과, 지난해 1분기 31%에 달했던 공적기관 주택자금 대출의 증가율(전년동기대비)은 올해 1분기 14%로 낮아졌다. 

공적기관들의 주택 관련 대출의 위축은 자산유동화 시장에서도 확인된다. 주택금융공사의 주택저당채권을 기초로 한 자산유동화증권(MBS) 발행 규모는 올해 1분기 2조 3천억원에 그쳐, 지난해 1분기 8조 1천억원에 비해 72%나 급감했다. 자산유동화를 통한 대출채권 현금화가 부진하면 대출 여력이 그 만큼 위축된다는 점에서 공적기관들의 주택 관련 대출은 당분간 둔화될 가능성이 높아 보인다. 

결국, 지난 수 년간 주택 관련 대출 시장에서 은행 주택담보대출의 유력한 대체재였던 공적기관 주택자금 대출의 금리 경쟁력 약화는, 상대적으로 은행들의 금리 경쟁력 회복으로 이어져 은행 주택담보대출 증가 요인으로 작용할 가능성이 높다. 

은행들은 가계대출을 늘리려고 한다 

이처럼 공적기관들의 주택 관련 대출 위축이 예상되는 상황에서 은행들은 가계 대출 확대에 적극적인 모습을 보이고 있다. 한국은행의 대출행태 서베이 조사 결과에 의하면, 가계의 신용위험이 낮아지고 있다며 가계대출, 특히 주택 관련 대출에 대하여 대출태도를 완화하겠다고 응답한 은행들이 늘어났다. 2012년 4분기에 31까지 높아졌던 가계 신용위험 지수는 올해 3분기 22로 낮아졌고, 2011년 3분기에 -25까지 떨어졌던 가계 주택 관련 대출태도 지수는 올해 3분기 6으로 높아졌다(신용위험 지수의 상승은 은행이 평가하는 신용위험의 증가, 신용위험 지수의 하락은 은행이 평가하는 신용위험의 하락을 의미, 대출태도 지수의 상승은 은행 대출태도의 완화, 대출태도 지수의 하락은 은행 대출태도의 강화를 의미). 

이와는 대조적으로 기업 대출에 있어서는 대기업조차 신용위험이 높아지고 있다며 대출태도를 강화하겠다고 응답한 은행들이 늘어났다. 대기업 신용위험 지수는 2011년 2분기 -6에서 올해 3분기 19로 크게 높아졌고, 대기업에 대한 대출태도 지수는 같은 기간 13에서 -3으로 낮아졌다. 

은행들의 주택담보대출 확대 의지는 주택담보대출의 낮은 가산금리 수준에서도 확인된다. 현재 은행들의 주택담보대출금리(신규취급액 기준 가중평균금리)에서 은행들의 자금조달 비용을 반영하는 코픽스금리(신규취급액 기준 COFIX)를 차감한 가산금리(스프레드)는 2010년 이후 최저 수준으로 낮아졌다. 2010년 초 2.21%p에 달했던 주택담보대출의 가산금리는 올해 5월 1.05%p까지 하락했다. 가산금리 수준은 대출자의 신용위험과 함께 은행이 결정하는 이익률을 반영하여 정해진다는 점에서, 낮은 가산금리 수준은 그 만큼 은행들이 낮은 이익률을 감수하고서라도 주택담보대출을 늘리고 싶어함을 의미한다. 
  

Ⅱ. LTV 및 DTI 규제 완화의 기대 효과 
  

LTV, DTI 규제 완화 효과는 은행에 집중된다 

실상 은행들의 주택담보대출 확대에 있어서 대출금리의 경쟁력, 은행들의 대출 태도보다도 더 중요한 것은 대출 관련 정부 정책이라고 할 수 있다. 대출금리, 대출 태도 등은 은행들의 판단과 결정에 따라 조절이 가능한 반면, 대출 관련 정책은 외부에서 결정되면 은행들로서는 이를 수용하고 준수해야 하기 때문이다.
이와 관련하여 현재 중요한 제도 변화가 논의 중이다. 먼저, 담보물 소재지, 담보 유형, 대출 만기, 주택 가격, 금융업권 구분에 따라 다르게 적용되던 LTV(Loan to Value: 주택 가격 대비 대출금 비율)를 통일함과 동시에 70% 수준으로 일괄 상향 조정하는 방안이 검토 중인 것으로 알려졌다. 예를 들어, 지금까지 서울에 있는 4억원짜리 아파트를 담보로 만기 10년 이하의 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 집 값의 50%까지, 저축은행에서는 60%까지 대출을 받을 수 있었다. 만약 자금을 최대로 대출 받아야 하는 상황이었다면 대출자는 상대적으로 대출금리가 낮은 은행에서 주택가격의 50%인 2억원까지 빌리고, 금리는 상대적으로 높지만 대출 한도가 더 높은 저축은행에서 추가적으로 주택가격의 10%인 4천만원을 빌리는 것이 일반적이었다. 그러나 대출 금융기관이 어디인가에 관계 없이 집 값의 70%까지 대출을 받을 수 있게 된다면, 은행으로부터 추가적으로 8천만원, 저축은행으로부터 4천만원을 더 대출을 받을 수 있게 되는 셈이다. 

현재 논의 중인대로 LTV가 70%로 일괄 상향 조정될 경우, 주택담보대출 증가 효과는 은행에 크게 나타날 가능성이 높다. 먼저, 금리가 높은 비은행권 대출에서 금리가 낮은 은행권 대출로의 전환대출, 일명 ‘대출 갈아타기’가 확산될 전망이다. 실제 전환대출의 규모는 기존 비은행 주택담보대출의 중도 상환 수수료 및 은행과 비은행 주택담보대출 간의 금리 격차에 따라 달라질 것이다. 그러나 대부분 주택담보대출의 중도상환수수료율이 대출 개시 시점에 1.5% 수준이었다가 이후 3년 동안의 기간에 걸쳐 균등하게 줄어드는 구조이고, 은행과 비은행권 간의 주택담보대출 금리 격차가 평균적으로 1%p 전후임을 감안하면, 대출 후 약 1년이 경과한 비은행 주택담보대출의 경우 중도상환수수료에도 불구하고 은행대출로 전환될 가능성이 높다. 이 경우 LTV 제도 변화는 은행 주택담보대출은 늘리고, 비은행 주택담보대출은 줄이는 효과가 예상된다. 

새롭게 늘어나는 신규 주택담보대출의 경우에도 그 효과는 은행에 집중되어 나타날 가능성이 높다. 특히, 기존에 은행 대출시 LTV 50% 한도를 적용 받던 수도권 아파트 대상 만기 10년 이하 대출, 아파트 가격이 6억원을 초과하는 만기 10년 초과 대출, 수도권 주택 대상 만기 3년 이하 대출 등의 경우 대출 한도가 최대 20%p나 늘어나 은행 주택담보대출 증가 효과가 상대적으로 클 전망이다. 비은행권의 경우 수도권 아파트를 대상으로 한 LTV 한도가 10~20%p 늘어나더라도 대출자들이 늘어나는 대출 한도만큼 금리가 낮은 은행 주택담보대출을 늘릴 가능성이 높아 비은행권 주택담보대출의 증가 효과는 크지 않을 것으로 예상된다. 

담보물 소재지, 아파트 가격, 금융업권에 관계 없이 DTI(Debt to Income: 소득 대비 대출 원리금 상환액 비율)가 60%로 통일되는 경우에도 그 효과는 유사할 것으로 전망된다. 그러나 DTI 규제 완화는 LTV 규제 완화에 비해 서울 아파트 대상 주택담보대출 및 거래에 그 효과가 집중적으로 나타날 가능성이 높다. 현재 DTI는 수도권 아파트 구입시에만 적용되고 있는데, 그나마 인천, 경기 지역의 경우 은행, 비은행권 구분 없이 이미 DTI 비율 60% 한도를 적용 중이기 때문이다. 결국, DTI 비율이 60%로 통일될 경우, 서울 아파트를 대상으로 한 은행 주택담보대출 증가 요인으로 작용할 것으로 보인다. 

가계부채의 질 개선되고 가계 이자부담 완화된다 

은행들이 다시 주택담보대출 시장을 주도하고 전체 주택관련 대출에서 은행의 비중이 높아지는 것은 가계부채의 질을 개선시킨다는 점에서 긍정적이다. 그 동안 지속적으로 은행을 중심으로 한 가계대출 증가 억제 정책을 시행해 왔지만, 전체 가계대출 증가세가 안정되기보다는 비은행금융기관을 중심으로 가계대출이 팽창해 도리어 가계의 금리 부담이 가중되는 ‘풍선효과의 부작용’이 현실화되었기 때문이다. 

전체 가계대출 중 비은행권 대출의 비중은 2006년 말 39.9%에서 올해 1분기 말 50.3%까지 상승했다. 비은행 금융기관들에 비해 은행에 낮은 대출 한도를 적용하는 LTV와 DTI 규제가 각각 2002년과 2005년부터 시작된 이후, 은행 가계대출에 비해 비은행권 가계대출이 빠르게 늘었기 때문이다. 이처럼 은행 가계대출에 대한 규제가 강화되었음에도 불구하고, 2005년 이후 가계부채 증가율은 (글로벌 금융위기 과정에서 직전연도의 성장률 급락에 따른 기저효과로 인해 성장률이 비정상적으로 높아졌던 2010년을 제외하고) 지속적으로 명목경제성장률을 상회했다. 2011년 이후 명목경제성장률은 평균 4.2%였지만 가계부채 증가율은 평균 6.8%였다. 비은행권 대출의 비중이 높아지면서 가계부채의 질은 악화되는 가운데서도 가계부채는 우리 경제의 성장 속도 이상으로 늘어난 것이다. 

앞서 언급한 LTV, DTI 제도 변경이 현실화되어 금융업권 구분에 관계 없이 대출 한도가 동일해질 경우, 금리가 높은 비은행 주택담보대출이 금리가 낮은 은행 주택담보대출로 전환 및 대체되어 가계의 이자 부담이 경감될 수 있다. 그 정도는 기존 대출의 전환 정도 및 신규 대출의 대체 정도에 따라 달라질 전망이다. 비은행예금취급기관 가계대출의 60% 이상을 차지하는 상호금융의 가계 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)는 예금은행의 가계 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)보다 2012년 이후 평균 1.06%p 높았다. 이러한 금리 차를 감안하면, 비은행예금취급기관의 기존 주택담보대출(올해 5월말 기준 92조 9천억원) 중 50%가 은행 주택담보대출로 전환되고, 비은행예금취급기관의 신규 주택담보대출(올해 들어 5개월간 3조 7천억원 증가) 중 50%가 은행 주택담보대출로 대체될 경우, 가계의 이자 부담 감소액은 연간 5천 4백억원 수준에 이를 것으로 추산된다. 

결국, 과거 은행 주택담보대출 한도 이상으로 대출을 받고자 할 경우 높은 금리 부담을 감수하고서라도 대출 한도가 더 높은 비은행 주택담보대출을 받아야 했던 상황은 개선될 전망이다. 은행의 가계대출을 억제한 결과 비은행금융기관의 가계부채가 늘어나는 풍선효과도 상당 부분 완화될 전망이다. 

반면, 비은행 주택담보대출의 은행 주택담보대출로의 전환 및 대체가 광범위하게 확산될 경우 비은행금융기관들의 상황이 어려워질 가능성도 있다. 주택담보대출이라는 중요 수익원을 은행에 넘겨 준 비은행권의 업황이 악화되면서 예상보다 빠르게 풍선의 바람이 빠질 경우, 그 부작용이 가시화될 수 있기 때문이다. 
  

Ⅲ. 규제 완화시의 리스크와 부동산 시장에의 영향 
  

DTI 완화는 LTV 완화에 비해 신중하게 접근할 필요 

문제는 가계부채의 증가 속도다. 주택담보대출 시장에서 은행의 비중이 다시 높아져 부채의 질이 제고되고 가계의 이자 부담이 완화되더라도 가계가 감당할 수 있는 수준 이상으로 가계부채가 급증한다면 득보다 실이 커질 수 있기 때문이다. 

현재 논의되고 있는 바와 같이 LTV와 DTI가 일괄 상향 조정될 경우, 은행을 중심으로 대출을 받을 수 있는 한도가 추가로 늘어나 가계부채의 전체 규모가 증가하는 것은 불가피해 보인다. 만약, 가계부채의 증가를 단기적으로나마 용인해야 한다면, 무엇을 위해서, 누구의 부채가 늘어나는 것을 용인할 것인가가 매우 중요하다. 

가계부채라는 하나의 이름으로 불리지만 우리나라의 가계부채 문제는 뚜렷이 구분되는 이원화된 구조를 지니고 있다. 먼저, 일정 수준 자산이 있고 소득도 어느 정도 되지만 주택 등 부동산 관련 대규모 부채로 어려움을 겪고 있는 계층이다. 이들의 가계부채 급증 및 부실화 과정은 주택 경기 등 부동산 시장 움직임과 밀접한 관계를 맺고 있다. 반면, 가계부채 문제가 심각한 또 다른 계층은 보유 자산도 많지 않고 소득도 적은 계층이다. 이들의 가계부채는 근본적으로 구조적인 가계수지 적자 상황에 기인하며, 부실화된 가계부채 규모에 비해 그 수가 많은 편이다. 

현재 정부가 LTV 및 DTI 등 부동산 관련 금융 규제의 완화를 추진하는 주된 이유는 앞서 언급한 가계부채의 질 개선을 통한 가계의 가처분소득 증대와 함께 부동산 시장 활성화를 통한 경기 진작인 것으로 판단된다. 만약, 정부의 의도대로 부동산 시장이 활력을 회복할 경우 앞서 언급한 가계부채 문제로 어려움을 겪고 있는 두 계층 중 부동산 관련 부채를 안고 있는 계층이 상대적으로 수혜를 입을 것으로 예상된다. 

이와 관련하여 얼마 전 주목할 만한 연구결과가 발표되었다. 건국대학교 부동산도시연구원의 분석 결과에 의하면, LTV와 DTI 규제 완화의 효과가 소득계층별로 다르게 나타난다는 것이다. LTV 규제를 완화하면 소득 5분위부터 10분위까지 중산층 및 고소득층의 주택구입능력은 커지지만 소득 1분위부터 4분위까지는 변화가 없는 것으로 나타났다. 반면, DTI 규제를 완화하면 소득 1분위부터 5분위까지의 서민 및 중산층의 주택구입능력은 커지지만 소득 6분위부터 10분위까지는 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 즉, LTV 규제는 상대적으로 고소득층의 부채증가 억제 효과가 큰 반면, DTI 규제는 저소득층의 부채증가 억제 효과가 큰 것이다. 

이를 감안하면, 우선적으로 LTV 완화를 고려하되, 상대적으로 DTI 완화에는 신중을 기할 필요가 있는 것으로 판단된다. LTV가 완화될 경우, 주택 구입 등의 과정에서 상대적으로 고소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되지만 이들은 보유 자산이나 소득 측면에서 상환 능력이 상대적으로 높고, 부동산 시장이 정상화될 경우 이들의 가계부채 문제 역시 완화될 여지가 있기 때문이다. 반면, DTI가 완화될 경우, 상대적으로 저소득층의 부채가 늘어날 가능성이 높지만, 이들은 상환 능력이 상대적으로 취약하고 부동산 시장이 활성화되더라도 이들 계층의 가계부채 문제 완화에 크게 기여하기 어려워 보인다. 도리어 부채 원리금 상환 부담이 커져 가계수지 적자 상황이 더욱 악화되고 적자를 메우기 위해 추가로 대출을 받는 부채의 악순환에 빠질 위험성도 있다. 

은행의 주택 대출 증가, 주택가격 상승에 2개월 선행 

현재 은행은 비은행금융기관들에 비해 주택담보대출 등 가계대출을 확대할 여력이 상대적으로 큰 것으로 판단된다. 전체 여신 중 부실채권의 비중을 의미하는 고정이하여신비율의 경우, 지난해 말 기준 은행은 0.14%에 불과했지만 신용협동조합, 여신전문회사의 경우 각각 4.62%, 5.34%로 높았고, 상호저축은행의 경우 21.77%에 달했다. 반면, 지난해 은행의 자기자본순이익율은 4.96%로서 신용협동조합, 여신전문회사, 상호저축은행의 2.78%, 3.25%, -23.29%에 비해 높았다. 금융회사의 건전성 보호라는 LTV, DTI 도입 취지에 비추어 보더라도 은행은 비은행 금융기관들에 비해 대출 채권 부실화 시의 충격을 감내할 여력이 상대적으로 많은 상황이다. 

향후 은행을 중심으로 주택담보대출이 증가할 경우 관심은 주택가격 등 부동산 경기 움직임에 모아질 전망이다. 단기적으로 가계부채는 늘어나겠지만 부동산경기가 활성화될 경우, 하우스푸어, 깡통 전세 등 부동산 경기 둔화로 유발되었던 여러 문제들이 완화될 수 있다. 또한, 보유자산 가치 증대 및 경기 회복 기대 심리 제고로 소비 증대, 건설 투자 증가 등을 통해 경기가 활성화될 수 있다. 이 경우 고용이 늘고, 가계 소득이 제고되어, 가계의 가처분소득을 늘림으로써 가계부채 문제를 완화하겠다는 정부의 정책 목표가 달성될 가능성도 높아진다. 

2004년 이후 지난 10년간 은행 주택담보대출 증가율(전년동월대비)과 전국 주택가격 상승률(KB은행 주택가격지수 기준, 전년동월대비)을 비교해 보면, 주택 관련 대출과 주택가격 움직임 사이에 밀접한 관계가 있음이 확인된다. 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년 하반기부터 2010년 상반기까지의 기간을 제외하면, 대체적으로 은행 주택담보대출 증가율이 높아지면 주택가격 상승률도 높아지고, 은행 주택담보대출 증가율이 낮아지면 주택가격 상승률도 낮아지는 패턴이 유지되고 있다. 두 변수 사이의 시차상관계수를 계산해 본 결과에서도 은행 주택담보대출 증가율과 2개월 후의 주택가격 상승률 사이의 시차상관계수가 0.388로서, 다른 시차의 시차상관계수들에 비해 가장 높게 나타났다. 

그 동안 주택담보대출 시장에서 계속 입지가 약화되던 은행 주택담보대출이 다시 늘어날 가능성이 높아지고 있다. 은행 주택담보대출의 금리 경쟁력, 은행들의 대출 확대 의지 등 여건이 변화하는 가운데 LTV, DTI 완화 등 규제 변화의 영향까지 더해져 주택 관련 대출 시장에서 은행의 비중이 확대될 전망이다. 가계부채의 질 제고, 가계의 이자 부담 완화, 부동산 경기 활성화, 경제 활력 제고 등 긍정적 효과를 극대화하면서 가계부채 규모 급증, 주택 가격 급등 등 부정적 효과를 최소화하기 위해 지혜를 모을 때다.  <끝>