◎가계자산 포트폴리오, 고령층일수록 부동산 변동 리스크에 노출

LG경제연구원 '가계자산 포트폴리오, 고령층일수록 부동산 변동 리스크에 노출'

우리나라 가계는 자산의 76.8%(지난해 기준)를 실물자산으로 보유하고 있다. 특히 부동산 비중은 73.6%에 달한다. 금융자산의 비중은 23.2%에 불과하다. OECD 국가들 대부분 가계의 실물자산 비중이 60%대 이하인 것에 비견된다. 

부동산 선호 현상으로 인해 미국과 달리 우리나라 가계는 가계자산 규모가 커질수록 실물자산 비중이 커지는 경향을 보인다. 소득 구간별로도 부동산 선호 현상은 크게 달라지지 않는다. 

또한 고령층이 되어 실물자산 비중이 줄어드는 미국, 일본 가계와 달리 우리나라 가계는 오히려 고령층 가구에서 실물자산 비중이 가장 높다. 자녀 교육 및 출가 부담 등으로 이미 50대 후반부터 금융자산을 많이 사용해버린 영향이 크다. 근로소득도 변변치 않은 고령층은 그만큼 부동산 가격 급락의 위험에 더 취약한 셈이다. 

실업 및 의료비용 증가 등에 대한 노출도가 큰 노령층 가구의 주택 매물이 늘어날 경우 주택가격 하락을 부추길 수도 있다. 주택연금의 예에서 보듯이 노령층이 부동산을 금융자산으로 쉽게 전환할 수 있도록 하는 제도적 여건 조성과 지원이 필요하다. 
  
  
< 목 차 > 

Ⅰ. 우리나라 가계자산 포트폴리오의 특징
Ⅱ. 연령별, 보유자산별, 소득별 가계자산 포트폴리오
Ⅲ. 시사점 
  
  
부동산 시장이 최근 수년간 정체되고 고령화가 빠르게 진행 중이다. 가계자산의 구성에 중요한 영향을 미치는 변화들이다. 이미 부동산 편중, 안전자산 위주의 가계자산 포트폴리오가 점차 변화될 조짐을 보이고 있다. 

우리나라 가계자산 포트폴리오의 특징들을 연령별, 소득별, 보유 자산별로 다른 나라와 비교해 봄으로써 현재 가계자산 구성이 지닌 취약성, 향후 가계자산 구성의 변화 방향과 시사점 등을 살펴본다. 
  

Ⅰ. 우리나라 가계자산 포트폴리오의 특징 
  

부동산 편중 현상 

이미 널리 알려진 사실이나 우리나라 가계는 대부분의 자산을 실물자산으로 보유하고 있다. 그 중에서도 부동산 비중이 크다. 전국의 10,000 가구를 대상으로 한 통계청의 가계금융조사에 따르면, 2011년 3월말 기준으로 우리나라 가계자산의 76.8%가 실물자산에 해당한다. 특히 부동산의 비중은 73.6%이다. 금융자산의 비중은 23.2%에 불과하다. 

다른 나라 가계와 비교할 때 우리나라 가계의 실물자산과 부동산 보유 편중 현상은 두드러진다(<그림 1> 참조). OECD 국가들 중에서 실물자산과 금융자산에 대한 통계가 가능한 국가들을 대상으로 보면, 대부분 국가들의 가계는 실물자산 비중이 60%대 이하이다. 프랑스와 독일 등의 유럽 대륙 국가들과 호주가 상대적으로 가계의 실물자산 선호 현상이 강한 나라들이다. 반면 미국, 캐나다, 이스라엘 등은 가계자산 중에서 차지하는 실물자산 비중이 낮다. 

주택과 같은 부동산은 비교적 가격 변동위험이 큰 위험자산이라고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 어느 나라 가계이건 자가 주택을 보유하고자 하는 선호가 높기 때문에 단일자산 중에서 부동산의 비중이 높은 편이다. 특히 우리나라의 경우 가계자산 중 부동산 비중이 월등히 높은 데는 그 동안 주택을 중심으로 부동산이 안정성과 수익성을 동시에 갖춘 투자상품으로 인식된 측면이 있다. 

보유 금융자산은 안전자산 위주로 운용 

우리나라 가계는 실물자산에 비해 금융자산 비중이 낮은 한편, 금융자산 중에서도 현금, 예금과 같은 안전자산 위주의 자산 운영을 보이고 있다(<표 1> 참조). 

2010년 말 기준으로 가계 외에 개인기업 및 민간비영리단체까지 포함한 개인 부문의 금융자산 중에서 현금, 예금이 차지하는 비중은 45%에 달한다. OECD 국가들 중에서도 현금, 예금 비중이 상위에 속한다. 위험자산이라고 할 수 있는 주식의 비중은 20.1%로 낮은 편이다. 보험 비중은 18.9%로 높다. 보장성 보험보다는 저축 목적으로 보험을 보유하고 있는 경우가 많기 때문이다. 연금 비중은 2%로 크게 낮은 것으로 나타난다. 국민연금과 같은 공적연금은 제외되고 사적연금만 자금순환표상에 개인 자산으로 산정되고 있기 때문이다. 공적연금까지 고려하면 우리나라 가계의 금융자산에서 차지하는 연금의 비중은 크게 높아질 것으로 추정된다. 

가계의 금융자산 구성은 가계의 위험선호 정도와 더불어 해당국의 금융발전 단계 등에 영향을 받게 된다. 미국과 같이 자본시장이 일찍부터 발달한 국가들의 경우는 자연스럽게 가계의 주식 투자 규모가 크다. 그 결과 2010년말 현재 미국 가계의 금융자산에서 주식이 차지하는 비중은 43.6%에 달한다. 반면 현금, 예금이 차지하는 비중은 14.1%에 불과하다. 

반면 일본, 독일처럼 자본시장보다는 은행을 중심으로 하여 금융시장이 발전된 경우에는 가계가 주식보다는 예금을 더 중시하는 경향을 보인다. 일본의 경우 2010년말 현재 가계 금융자산 중 주식이 차지하는 비중은 11.0%에 불과한 데 비해 현금, 예금 비중은 54.6%로 높은 수준을 보이고 있다. 은행 위주로 금융시장이 발전해 온 역사를 지닌 우리나라 가계 자산의 구성은 미국보다는 일본, 독일 등에 가깝다고 볼 수 있다. 

높은 주택가격으로 위험자산 투자 여력 제약 

가계의 부동산 선호 현상, 가계자산 중 부동산이 차지하는 높은 비중, 높은 주택가격 역시 우리나라 가계가 현금, 예금과 같은 안전 자산 위주로 금융자산을 운영하는 것과 무관하지 않은 것으로 판단된다. 

아직 주택을 소유하지 못하고 있는 경우에는 대부분의 금융자산이 전세금에 묶여 있을 뿐만 아니라 추가적으로 주택구입 자금을 마련하기 위해 안전성을 중시하여 금융자산을 운영하는 경향을 띤다. 주택을 구입하여 소유하고 있는 경우라도 대부분 주택 대출금을 상환해야 하는 부담이 있기 때문에 적극적으로 위험을 감수하거나 장기로 투자하기 어렵다. 

이런 현상들은 소득에 비해 주택가격이 높다는 특성과 관련이 있다. 주택가격이 소득에 비해 크게 높다 보니 주택자금 마련이나 주택대출 상환에 집중할 수밖에 없어 위험자산에 투자할 만한 여유자금을 확보하지 못하게 되는 것이다. 

주택대출 관련 제도도 안전자산 위주의 자산 구성을 유도하는 요인으로 지적될 수 있다. DTI, LTV와 같은 주택 관련 대출규제와 함께 장기 주택대출이 활성화되어 있는 않은 우리나라에서는 주택 구입시 목돈이 필요하다. 주택가격의 일부만 지불하고 상당부분은 장기대출을 통해 충당하는 미국과는 사정이 다르다. 위험자산에 투자할 만한 자금 여유를 갖기 힘든 것이다. 
  

Ⅱ. 연령별, 보유자산별, 소득별 가계자산 포트폴리오 
  

우리나라 가계의 부동산 선호, 부동산 편중 현상은 연령별, 소득별 자산 구성에서도 그대로 묻어난다. 고령층이 되어서도 우리나라 가계의 실물자산 비중은 크게 높다. 부동산 선호 현상은 자산 규모가 늘어날수록 더욱 강해지고 소득 수준에 따라 큰 차이를 보이지 않는다. 

미국 가계, 고령층에 진입할수록 실물자산 비중 감소 

일반적으로 가계자산의 규모는 연령 증가에 따라 늘어나는 추세를 보이다가 은퇴 무렵 이후 시기에 감소세로 돌아서는 경향을 보인다. 이른바 역U자 또는 둥근 언덕형(hump shaped)의 형태를 띠는 것이다. 가계자산에서 차지하는 실물자산의 비중 역시 연령 증가에 따라 역U자의 형태를 보인다. 금융자산을 축적한 후 주택 등의 부동산 자산을 늘려 나가다가 은퇴 무렵에 다시 유동성이 중시되면서 금융자산의 비중이 상대적으로 늘어나는 것이다. 금융자산에서 주식과 같은 위험자산의 비중도 마찬가지로 연령별 변화 추이는 역U자의 모습이다. 젊은 시기에는 소득이 적고 주택 마련에 집중하면서 위험자산에 대한 투자가 적은 반면, 중장년층은 소득이 늘어나면서 주택 구입을 하고 금융자산을 축적하게 되면서 위험자산 투자 역시 늘린다. 은퇴 무렵에는 소득이 줄면서 자연스럽게 안전성이 중시되어 주식투자가 줄어든다. 

미국 가계의 자산은 나이가 늘어나면서 증가세를 보이다가 70대 이후 감소세로 반전된다(<그림 2> 참조). 초고령 시기 이후에야 자산이 감소세로 돌아서는 현상은 대다수 선진국에서 비슷하게 발견되는 것으로 알려지고 있다. 일본에서도 평균적으로 70대에 들어서야 가계자산이 소폭 감소하고 있다(<그림 3> 참조). 고령층에 진입해서도 자산이 빠르게 줄어들지 않는 이유는 유산을 남겨주려는 동기, 기대수명 연장에 따른 의료비 증가에 대비하려는 예비적 수요(precautionary motive) 등으로 설명되고 있다. 또는 선진국은 노후 보장이 충분할 정도로 공적연금이 관대한 때문으로 지적되기도 한다. 

실물자산 비중은 미국가계의 경우 가구주 연령이 늘어가면서 꾸준히 낮아지고 있다. 대신 금융자산의 비중은 가구주 나이가 증가하면서 서서히 높아지는 추세다. 고령층일수록 상대적으로 금융자산을 더 중시하게 되는 것이다(<그림 4> 참조). 비슷한 추세가 일본의 경우에도 나타난다(<그림 5> 참조). 

미국가계의 주식투자는 역U자의 형태에 부합하는 것으로 나타난다. 주식의 보유 여부나 주식 보유 규모가 나이가 들면서 늘어나다가 75세를 넘어가면서부터 줄어들고 있다. 그 결과 전체 가계자산에서 주식이 차지하는 비중도 75세 이후 줄어드는 모습을 보인다. 

우리나라는 이른 나이에 자산 감소세 전환, 고령층도 실물자산에 집중 

우리나라 가계는 연령에 따른 자산 규모가 일반적인 경우처럼 역U자의 형태다. 2011년 가계금융조사 결과에 따르면, 가구주의 연령이 늘어날수록 가구당 평균 자산액이 꾸준히 늘어나다가 55~60세 무렵에 4억1,686만원으로 정점을 이룬 후 60~65세 구간에서부터 감소세로 돌아서고 있다. 부채를 차감한 순자산의 경우에도 비슷하나, 60~65세 무렵에 3억4,937만원으로 정점을 보여 감소세로 돌아서는 시기가 다소 늦어진다는 점이 다를 뿐이다(<그림 6> 참조). 

미국, 일본 가계와 비교하여 우리나라 가계는 자산이 감소하기 시작하는 연령대가 다소 빠르고 감소 속도는 가파른 것으로 나타나고 있다. 자녀 교육비나 출가 및 분가 등의 부담을 부모가 감당해야 하는 경우가 많은 데다, 공적연금이 아직 노후를 책임지는 데는 미흡하기 때문으로 해석된다. 

2000년대 전반의 가계 자료를 대상으로 한 연구결과들에 따르면, 자산보유액의 정점이 50~54세 무렵인 것으로 나타나고 있다. 과거에 비해 자산보유액의 정점이 늦춰진 셈이다. 인구 고령화와 더불어 향후에도 자산보유액의 정점이 꾸준히 늦춰지면서 선진국의 형태에 점점 근접해 갈 가능성을 시사하는 것이다. 

전체 가계자산에서 실물자산이 차지하는 비중은 미국과 달리 연령 증가에 따라 꾸준히 높아지는 모습이다. 반면에 금융자산 비중은 연령이 높아질수록 완만히 하락하고 있다. 50대 중반 이후 가구주의 경우 가계자산의 80% 이상이 부동산을 비롯한 실물자산이다. 은퇴 이후 노령층에 들어서면 자녀 관련 부담이 커지면서 전체 자산이 줄어들고 있지만 우선적으로 금융자산을 사용하다 보니 고령층의 실물자산 비중은 높아지는 것이다(<그림 7> 참조). 

주식투자 비중은 연령별로 역U자형 모습 

주식과 같은 위험자산에 대한 투자는 우리나라의 경우도 역U자의 형태를 보이는 것으로 나타난다. 여유 자금이 늘어나 금융자산이 축적될수록 위험자산에 대한 투자를 늘려 나가다가 나이가 들어 은퇴 전후한 시기에 주식 자산의 비중을 줄이기 시작하는 것이다. 

2011년 가계금융조사를 이용한 분석 결과, 우리나라 가계는 가구주의 연령이 늘어나면서 주식투자 규모가 늘어나다가 45~50세일 때 가구당 평균 주식투자 규모가 1,101만원으로 정점을 이룬 후 감소세로 반전되는 것으로 나타나고 있다. 적립식, 예치식 펀드와 파생상품까지 포함한 위험 금융자산에 대한 투자 규모도 마찬가지 변화를 보인다. 45~50세 시기에 위험 금융자산 보유액이 가구당 1,583만원까지 늘어난 후 50~55세 시기부터 줄어들고 있다. 

주식이나 위험 금융자산이 차지하는 비중으로 보더라도 역시 45~50세 무렵 가장 높아진 후 다시 낮아진다. 전체 저축액 중 주식이나 위험 금융자산이 차지하는 비중이 25세 미만 가구주의 경우 각각 0.3%, 3.1%에 불과하나 이후 꾸준한 증가세를 유지하여 45~50세 가구주는 그 비중이 14.7%, 21.2%로 높아진다. 50~55세 시기부터 하락하기 시작한 주식과 위험자산의 비중은 75세 이상 가구주의 경우 각각 6.3%, 11.0%의 수준을 보인다. 가구주 연령이 40~60세 해당되는 가구가 비교적 주식투자에 활발히 나서고 있는 것으로 확인된다(<그림 8> 참조). 

흥미로운 사실은 주식투자 비중이 정점에 이르는 연령대가 과거보다 늦추어졌다는 것이다. 2000년 가구소비실태조사 결과를 이용하여 분석한 김근수 외(2005)의 연구에 따르면, 2000년에는 주식 자산이 40~44세에 이르러 정점에 달한 뒤 줄어드는 것으로 나타나고 있다. 전체 자산에서 주식이 차지하는 비중 역시 40~44세 시기를 정점으로 하락세를 보인다. 2000년 중 가구주 연령이 40~44세인 가구의 주식 자산 비중은 10.9%에 달했다(<그림 9> 참조). 2000년과 2007년 조사대상 가구가 서로 같지는 않다는 한계는 있으나, 과거 주식투자를 선호하는 연령층이 나이가 들어가면서 주식 자산 비중이 정점을 이루는 연령대가 늦추어진 것으로 볼 수 있다. 또한 65세 이상의 고령층도 과거에 비해 주식 자산 비중이 높아진 것이 특징적 현상으로 나타난다. 전반적인 주가 상승세에 영향을 받은 것 외에도 과거 주식투자 선호 연령층이 노령층에 진입해서도 여전히 주식 투자에 나서는 경우가 적지 않음을 드러내주는 것이다. 

소득, 자산 증가하더라도 실물자산 선호 현상은 유지 

미국 가계의 경우 전체 자산이 늘어날수록 실물자산의 비중은 줄어들고 금융자산의 비중은 늘어난다. 금융자산 중에서 주식자산의 비중은 전체 자산이 많은 가계일수록 높아지는 경향이 나타난다. 소득에 따른 금융, 실물 자산 구성의 변화는 자산을 기준으로 할 때와 비교하여 뚜렷하지는 않으나, 소득이 늘어날수록 금융자산을 더 선호하는 경향을 보인다. 소득 하위 1분위 미국 가계의 실물자산 비중은 60.4%에서 추세적으로 낮아져 상위 소득 6분위 가계의 경우는 29.1%이다. 반대로 금융자산의 비중은 39.6%에서 70.9%로 늘어난다(<그림 10> 참조). 

반면에 우리나라 가계는 미국과는 정반대다. 자산이 늘어날수록 실물자산의 비중은 늘어나고 금융자산의 비중은 줄어든다. 우리나라만의 특징적인 현상인 전월세 보증금을 금융자산으로 산정하건 실물자산에 포함시키건 추세가 달라지지는 않는다. 전월세 보증금을 금융자산으로 포함하면, 하위 자산 1분위 가계의 금융자산 비중은 79.0%에서 자산이 늘어날수록 점차 줄어든다. 상위 자산 5분위 가계의 경우 금융자산 비중은 18.0%에 불과하다. 이와 반대로 실물자산의 비중은 1분위 가계의 21.1%에서 5분위 가계의 82.0%로 높아진다(<그림 11> 참조). 

소득 분위별로 보면 소득이 늘어날수록 금융자산의 비중이 높아지고 실물자산의 비중이 낮아지는 경향을 보인다. 전월세 보증금을 금융자산에 포함시킬 경우, 실물자산의 비중은 소득 1분위 가구에서 81.5%의 높은 수준을 보이다 5분위 가구에서 76.0%로 낮아진다. 전월세 보증금을 실물자산으로 간주하면, 실물자산의 비중은 소득 1분위 가구에서 88.9%, 5분위 가구에서 80.9%를 유지한다. 소득 1분위 가계의 실물자산 보유 비중이 높은 것은 부동산을 보유하고 있으나 근로소득은 없는 노령층이 많이 포함된 결과로 보여진다. 

미국가계와 비교했을 때 우리나라 가계의 실물자산 비중은 소득 구간별로 볼 때 그 차이가 크지는 않다. 소득 구간에 상관 없이 실물자산 선호 경향이 강하다고 할 수 있다. 
  

Ⅲ. 시사점 
  

최근 부동산 편중 현상 완화 조짐 

우리나라 가계의 부동산 위주로 한 실물자산 선호 현상은 최근 들어 다소 바뀌는 조짐이 나타나고 있다. 2010년 가계금융조사에서 나타난 가계의 실물자산 비중은 78.7%였으나 2011년에는 76.8%로 낮아졌다. 비슷하게 부동산의 비중은 75.9%에서 73.6%로 하락했다. 가계금융조사와는 대상 가구가 다르지만 2006년 가계자산조사에서는 가계의 실물자산과 부동산의 비중이 각각 79.6%, 76.8%로 현재보다 높았던 것으로 나타난다. 

이러한 결과는 조사 대상 가구가 상이하거나 2010년 이후 부동산 가격의 정체, 주식시장의 상승세에도 일부 영향을 받은 것으로 추정된다. 이 때문에 충분히 의미 있는 변화로 받아들이기는 어려울 수 있다. 다만 부동산에 편중된 가계 자산의 포트폴리오에 완만하게나마 변화가 시작된 것으로 볼 수는 있다. 

당분간 주식자산 비중 증가 추세 유지될 듯 

우리나라 가계 자산에서 현금, 예금 비중이 압도적이기는 하나, 그 동안 꾸준히 낮아지는 추세이기는 하다. 2002년 말에 54.3%에 달했던 현금과 예금 자산의 비중은 2007년 말 42.5%까지 낮아진 후 다시 소폭 높아졌으나 2000년대 전반에 비해 크게 낮은 수준이다. 현금, 예금 자산 비중이 낮아지는 추세인 것은 주식이나 채권 등 유가증권 자산 비중이 높아지고 있는 것과 관계가 깊다. 주식과 채권 자산의 비중은 2002년말 22.7%에서 2007년말 34.1%까지 높아졌다. 글로벌 금융위기가 발생했던 2008년말에는 27.6%로 급락했으나 이후 주식시장 회복에 힘입어 2010년말에는 30.0% 수준으로 높아진 상태이다. 지난해에는 증시불안과 더불어 다시 주식 자산 비중은 다소 줄어든 상태이다(<그림 12> 참조). 

향후에도 주식을 위주로 한 위험자산이 가계자산에서 차지하는 비중은 더 높아질 것으로 예상된다. 우선 자산 규모가 클 뿐만 아니라 주식투자에 활발히 나서고 있는 40~60세 인구 계층이 점차 증가할 것이기 때문이다. 통계청의 장래인구추계에 따르면, 40~60세 인구수는 2010년말 현재 1,518만명에서 2015년말 1,658만명, 2020년말 1,647만명으로 늘어날 전망이다. 또한 과거 주식투자 선호가 강했던 중장년층이 고령층으로 이동하면서 과거에 비해서는 고령층의 주식투자가 늘어날 가능성도 있다. 장기적으로 고령층의 인구가 크게 늘어나게 되면 위험자산 기피 현상이 강화되면서 주식투자가 위축될 수 있으나, 가까운 미래에는 주식 자산 비중이 더 늘어날 여지가 높은 것이다. 

고령층, 실물자산 편중된 자산 구조의 위험성에 노출 

장기적으로 부동산 자산 비중이 줄어들 전망이더라도, 단기적으로 실물자산, 특히 부동산에 치우쳐 있는 가계자산의 구조는 가계부채와 더불어 개별 가계뿐 아니라 국가경제적 차원에서 잠재적 위협요인이 되고 있다. 부동산 가격이 하락할 경우 가계부실이 늘어날 여지가 있기 때문이다. 

특히 은퇴 이후의 고령층일수록 부동산에 대한 의존도가 높은 편이어서 부동산 가격 하락 위험에 취약하다. 별다른 소득이 없는 가운데 보유자산 가격이 하락할 경우 고령층 가계의 부실이 늘어나거나 노후 대비가 불안해질 수 있다. 

갑작스러운 실업, 심각한 질병 발생에 따른 자금수요 급증과 같은 충격에 직면하여 외부 도움이 없다면 부동산을 처분할 수밖에 없는 고령층 가계가 적지 않을 수 있다. 고령층의 주택이 대규모로 매물로 나오면서 주택가격 하락 압력이 커지면 가계는 물론 금융기관의 자산 건전성이 악화되면서 국민경제적으로도 문제가 야기될 수 있다. 

노령 시기에 부동산을 금융자산으로 용이하게 전환할 수 있도록 주택연금 활성화 등과 같은 제도적 여건 조성과 지원이 필요해 보인다.  <끝>