◎다시 달아오른 중국의 부동산 시장, 버블 리스크는 제한적

LG경제연구원 '다시 달아오른 중국의 부동산 시장, 버블 리스크는 제한적'

시중 부동자금이 대거 유입되면서 작년 하반기 이후 중국 부동산시장이 활황세를 보이고 있다. 일부 대도시들의 집값 버블이 커졌으나, 전반적인 부동산 버블 리스크는 과거에 비해 커지지 않았다. 지역별 맞춤형 대응으로 구매 열기를 저선도시들과 농촌 지역으로 분산시킬 수 있는지 여부가 중국 부동산시장 안정화에 관건이 될 것으로 보인다.

#1 : 지난 8월 30일 이른 아침, 상하이(上海)시 징안(静安)구의 민정국 사무실. 이혼 신청 접수 창구의 대기 줄이 아래층 계단까지 이어졌다(사진 참조). 머리를 맞대고 이혼 서류를 작성하는 다정한 부부들도 눈에 띄었다. 민원실 입구 벽에는 ‘부동산 시장에 리스크가 있고, 이혼에는 신중을 기해야 한다’는 내용의 플래카드가 걸려 있었다. 시 정부는 쇄도하는 이혼 신청에 근무시간 연장과 1일 처리 건수 제한으로 대응하다 급기야 대기 번호표를 발급해야 했다. 번호표를 최고 1,000 위안에 파는 암표상까지 등장했다. ‘두 번째 주택 구매자에 대한 LTV(시세 대비 대출액 비율)가 조만간 하향조정될 것’이라는 소문이 돌면서 빚어진 진풍경들이다. 이혼을 하고 함께 살던 집을 한 사람이 가져가면 다른 사람은 첫 번째 주택 구매자에 적용되는 대출한도 및 금리 우대를 받을 수 있게 된다. 이날 하루 징안구의 이혼 신청 건수는 108건으로 평소의 3배에 달했고, 상하이 지역의 신규주택 거래 건수는 2,116건으로 1주일 전의 2.7배로 급증했다.

#2 : 국유기업인 신다(信達)부동산이 올 6월 상하이 바오산(寶山)구에 있는 10만여㎡의 땅을 낙찰받는데 치른 가격은 ㎡당 4만8,000위안(평당 약 2,610만원 상당)이었다. 토지 조성 원가의 4배를 상회하고, 인근 아파트 시세의 갑절이 넘는 가격이다. 비슷한 시기에 또 다른 국유기업인 중국전력건설도 인근 주택의 평균 시세보다 20% 남짓 비싼 ㎡당 5만6,780위안(평당 약 3,090만원 상당)의 가격으로 선전시의 토지 3만5,673㎡를 매입했다. 엄청나게 높은 가격에 토지를 낙찰 받은 기업을 일컫는 ‘지왕(地王)’이 작년 하반기부터 상하이, 선전(深圳), 항저우(杭州) 등 일부 1, 2선도시에서 속출하고 있다. 올 1~8월 탄생한 194건의 지왕 가운데 낙찰 가격이 토지 조성 비용의 2배가 넘는 경우가 150건에 달했다.

#3 : 요즘 베이징, 상하이 등 1선도시의 거리에선 주택 매물을 소개하는 전단지를 돌리며 ‘돈 되는 물건이 있다’고 행인들의 팔소매를 잡아 끄는 사람들이 부쩍 늘었다. 우리나라 선거철의 거리 풍경을 방불케 한다. 9월 들어 1선도시 주택 거래량이 둔화하자 부동산개발업체와 중개업자들의 고객 잡기 경쟁이 가열되고 있다.

중국 부동산시장이 또 다시 들끓고 있다. 금융위기 이후 세 번째다. 이번 부동산 광풍은 ‘풍향’(1선도시에서 시작되어 2, 3선도시로 확산)이나 ‘풍속’(주택이나 토지 가격의 상승률) 면에서 첫 번째(2008년 말~2009년 말)나 두 번째(2012년 초~2013년 초) 시기와 크게 다르지 않다. 하지만, 부동산 자산에 대한 자금 쏠림 현상이 훨씬 강하게 나타나고 있으며, 부동산 시장의 흐름이 전체 중국 경제의 운행에서 갖는 의미와 영향력이 그 어느 때보다 커지고 중요해졌다는 점에서 과거 사례들과 구분되는 면이 있다.

경제 발전 단계나 소득 수준이 가장 높은 거대도시들에서 작년 여름에 일기 시작한 부동산 열풍은 1년여 만인 지금 지방 거점도시들로 세차게 불어가고 있다. 수요자들과 공급자들 모두 3년만에 찾아온 ‘대박’ 기회를 움켜잡으려고 혈안이 되어 있다. ‘막차 타는’ 심정으로 1선도시의 아파트를 뒤늦게 사들이는 사람도 있고, 시장 흐름을 앞질러간다는 생각으로 지방 거점도시의 주택이나 땅을 시세 이상으로 사모으는 기업들도 있다.

정책 담당자들은 잔뜩 긴장한 채 이런 소란을 지켜보고 있다. 부동산 투자가 살아나 어려운 상황에 처해있는 중국 경제에 활력을 불어넣어주는 건 다행스런 일이지만, 부동산 광풍의 결과가 어떻게 나타날지 장담할 수 없기 때문이다. 멀지 않은 미래에 부동산 시장이 다들 우려하는 ‘급등 후 급락’ 장세를 보인다면 중국 경제 전체가 일파만파의 부동산발 충격으로 휘청거릴 수도 있다.

중국 경제는 그러잖아도 앞으로 상당기간 전도가 불투명한 상황이다. 유례없는 성장 부진 속에 수십년간 미뤄온 구조조정을 서둘러야 하기 때문이다. 이 어려운 처지에 중국 경제의 ‘문제아’로 등장한 부동산시장의 실상을 점검하고 향후 흐름을 전망해 본다.

집값 급등 지역과 하락 지역이 공존

2014년 하반기부터 약 1년여의 가격 조정을 거친 중국 부동산시장은 주택시장을 필두로 2015년 하반기부터 상승세로 전환했다. 100대 도시의 평균 주택 가격은 올 들어 지난 8월 말까지 11.7%, 작년 6월 이후로는 16.6% 올랐다.

중국의 집값 상승은 아직 전국적인 현상이라 할 수 없다. 대도시를 중심으로 집값이 오르는 지역이 점차 늘어나고 있으나, 중소도시들이나 농촌 지역에선 여전히 집값 하락세가 완연한 모습이다. 전국 100대 도시들 가운데서도 집값이 오르고 있는 도시와 떨어지고 있는 도시가 7 대 3으로 갈리고 있는 게 8월 현재의 상황이다.

도시 규모 별로 보면, 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 ‘1선도시’들의 경우, 연초 이후 8개월 만에 17.7% 급등했으나, 5월 이후로는 월간 상승률이 다소 하락하는 흐름이다. 그 밖의 거점도시들을 포함하는 2, 3선도시들은 작년 연말에야 집값이 상승세로 돌아섰고, 이후 집값 상승 폭이 꾸준히 확대되고 있다(<그림 1> 참조).

개별도시의 집값 움직임을 보면, 부동산 열풍이 시간차를 두고 확산되어가고 있음을 알 수 있다. 올 초까지만 해도 집값은 1선도시 지역에서만 들썩였고, 이후 허페이(合肥, 올해 1~8월 상승률 24.7%), 난징(南京, 28.1%), 쑤저우(苏州, 21.7%), 샤먼(厦门, 26%) 등 2선도시들이 집값 오름세를 주도했다. 최근에는 텐진(天津, 15.6%), 닝보(宁波, 2.6%), 우한(武汉, 15.4%), 정저우(郑州, 6.4%) 등지가 바통을 잇고 있는 양상이다. 하지만 산야(三亚，-5.9%), 지린(吉林，-5.7%), 타이저우(泰州，-3.3%), 선양(沈阳，-3.8%), 탕산(唐山，-2.5%), 얼두어쓰(鄂尔多斯，-2.8%), 헝쉐이(衡水，-1.3%), 하이커우(海口，-1.7%), 구이린(桂林，-1.7%), 하얼빈(哈尔滨，-0.8%), 타이위안(太原， -0.5%) 등 상당수 2, 3선도시들에서는 올 들어서도 집값이 하락세를 벗어나지 못하고 있다.

투자자금의 부동산시장 유입이 집값 급등 견인

집값 상승의 원인은 펀더멘털 요인과 투자자금 요인으로 나눠볼 수 있는데, 이는 각각 거주를 위한 실수요와 매매차익을 노린 투자수요에 상응한다. 펀더멘털 요인으로 꼽을 수 있는 것이 ▶세계에서 가장 빠른 도시화(도시화율 2010년 50.05%에서 2015년 56.1%로 상승)와 가계소득 증가 속도(가계소득 2000~2015년 연평균 11.2% 증가), ▶급격하게 진행되는 인구 및 가구 구조의 변화(가구원 수 2000년 3.44명에서 2010년 3.1명, 2015년 2.97명으로 감소), ▶중국인들의 내집마련에 대한 강한 집착(아파트가 90년 이후 출생자의 혼수 필수품목으로 등장) 등이다. 중국의 집값은 다른 나라들에 비해 빠르게 오를 만한 나름의 이유가 있는 것이다. 하지만, 최근의 집값 급등세는 이러한 펀더멘털 요인들 만으로는 충분히 설명하기 어렵다.

이처럼 ‘과도한’ 집값 상승 부분은 시중 투자자금 배분에 있어서의 변화가 초래한 것으로 보인다. 즉, 실물경기 부진이 수년째 이어지는 가운데 경기부양 목적으로 대량으로 풀렸던 돈이 부동산시장으로 흘러들어가고 있는 것과 관련이 깊다.

2000년대 들어 중국에선 돈이 많이 풀리면 집값이 크게 오르는 현상이 번번이 재현되었다(<그림 2> 참조). 특히, 2012년 이후 통화 공급 속도가 실물경제 지표(경제 규모, 주민소득 등)의 성장 속도보다 빨라지면서 실물부문으로 흘러가지 않고 금융시장에서 떠도는 자금이 크게 늘어났다(2013~15년 M2 증가율이 13%로, 명목GDP(8.3%)나 가계소득(9%) 증가율을 상회). 이러한 풍부한 부동자금이 2014년 하반기에 주식시장으로 몰려들어 ‘국가적 상승장’을 연출해낸 바 있다. 2015년 6월 주가가 급락하기 시작하자 부동자금은 주식시장을 떠나 이번에는 부동산시장으로 몰려들었다. 때마침 중국 정부는 막대한 주택 재고 해소를 목적으로 주택 관련 대출 요건과 양도소득세 과세 기준을 점진적으로 완화했다. 이렇게 주택 수요가 급증하자 수년간 생사의 기로에 몰려있던 부동산 업체들이 기지개를 켜기 시작했다. 잔뜩 짊어지고 있던 주택 재고를 적극적인 판촉으로 재빨리 떨어냄과 동시에 수년간 놀리고 있던 부지에 아파트 건설 공사를 시작했다. 대출 부실화로 골머리를 앓고 있던 은행들은 주택 대출을 적극 늘렸다. 집을 구입하는 개인들에 대한 담보대출을 가장 우선시했으며(올 상반기 중국 4대 국유은행의 신규대출 중 55.7%가 개인주택담보대출), 기업 대출 가운데서는 부동산 기업들에 대한 대출 비중을 늘렸다. 한 마디로, 부동산 수요자, 공급자는 물론 정부와 은행 등 모든 관련 당사자들이 모두 집값 상승을 원했거나 유도했거나 그것에 편승하여 나름의 이득을 챙긴 것이다.

집값 버블은 1선도시에 국한

집값이 급등하자 버블 논란이 재연되고 있다. 논란의 기본 구도는 크게 달라지지 않았다. 주택 가격의 절대 수준이나 상승률에 주목하는 이들은 ‘버블이 있다’는 진단을 내리고, 빠른 도시화 같은 중국의 특수성을 중시하는 이들은 버블 리스크가 크지 않다고 주장하고 있다.

여러 가지 주택 가격 평가 지표들을 살펴볼 때, 현재 중국 주택 가격에 우려할 만한 수준의 버블이 끼어 있는지 여부에 대해 모두가 공감하는 결론을 도출하기는 쉽지 않다. 다만, 한 가지 분명한 것은 버블이 끼어 있다 하더라도 지금의 버블 수준이 과거에 비해 커졌다는 주장은 하기 어렵다는 점이다. 단적으로, PIR(가계 가처분소득 대비 집값 비율)의 변화를 살펴보면, 올 들어 8월까지, 1선도시의 집값 버블은 조금 커졌으나, 그 나머지 지역에서는 버블이 오히려 줄어든 것으로 나타난다(<그림 3> 참조).

사실 중국의 집값이 다른 나라들에 비해 두드러지게 많이 오른 것도 아니다. 최근 1년간 및 3년간 각국의 주택 가격 상승률을 비교해볼 때, 중국은 전반적으로 선진국(OECD) 평균과 비슷한 수준이며, 영국, 호주, 스웨덴 등 상당수 선진국들이나 터키, 콜롬비아, 헝가리 등 일부 신흥국들보다 낮은 것으로 나타났다(<그림 4> 참조).

집값 상승은 중국 경제 전반에 다양한 경로로 영향을 준다. 부동산 투자 증가를 이끌어 경기 급락을 막아주는 것은 긍정적이다. 지금 중국은 실물투자가 극도로 부진하고 소비 성장이 둔화하는 가운데, 과잉 생산능력 해소와 산업 경쟁력 강화를 핵심으로 하는 구조개혁을 추진 중이다. 여기엔 안정적 성장이 필수적인데, 부동산 투자는 정부 주도의 SOC 투자와 함께 실물 경기를 떠받치는 주력 역할을 하고 있다(<그림 5> 참조). 하지만 부동산시장이 시중자금을 빨아들임으로써 기업, 특히 중소기업들의 자금난을 가중시키고 있는 것은 큰 문제다. 나아가, 집값 급등으로 중앙정부의 정책 선택의 어려움도 가중되고 있다. 더 이상의 급등을 막는 데는 통화긴축이 효과적인 수단이 될 수 있는데, 그렇게 하면 실물경기가 치명적인 타격을 입을 수도 있다. 또한, 버블이 커져있는 지역들에서 집값이 급락하고, 그 여파로 은행 부실이 커지고 자금시장이 전반적으로 얼어붙는다면 중국 경제가 경착륙 상황에 직면하게 될 우려가 있다.

부동산 매기의 지역적 분산이 시장 안정화 관건

현재 중국 정부 내의 지배적인 시각은 ‘아직은 버블을 크게 우려할 만한 상황은 아니다’는 것으로 요약된다. 첫째, 주택 버블은 전국적인 현상이 아니라는 데 의견이 일치하고 있다. 일부 1, 2선도시에서 집값 버블이 점점 커지고 있으나, 대다수 3, 4선 도시들은 주택 재고가 여전히 줄지 않고 있어 걱정이라는 것이다. 둘째, 일부 대도시 지역의 집값 버블 문제는 해당 지역에 국한된 행정 규제나 은행 창구지도 등으로 충분히 해결할 수 있기 때문에 통화긴축처럼 전 지역, 전체 경제 영역에 영향을 주는 거시 정책 수단을 동원할 필요는 없다는 판단이다.

중국 정부는 앞으로 부동산시장을 지역별로 나눠 살펴가면서 각 지역의 사정에 맞는 대응을 해나갈 것으로 보인다. 부동산 투자 열기가 과도한 1선도시들에서는 집값 안정 대책을 실시하는 반면, 주택 재고가 여전히 많은 3, 4선 도시들에서는 시장 활성화 대책을 추진하는 방향이 될 것이다. 이를 위해서는 당연히 중앙정부가 아닌 지방정부들이 부동산시장에 대한 관리를 주도해 나가야 할 것이다.

사실 이 같은 부동산시장 관리 방식은 올 들어 이미 모습을 드러내기 시작했다. 일례로, 지난 3월 상하이 시 정부는 외지인의 부동산 구매 제한, LTV 비율 하향조정, 주택용 토지 공급 확대, 저가 임대주택 공급 확충 등의 패키지 대책을 발표했다. 9월 들어 부동산 광풍이 들이닥친 쑤저우, 샤먼, 허페이 등 일부 2선도시 지역에서도 대동소이한 내용의 구매 자격 및 대출 규제가 제각각 도입되었다. 반면 랴오닝(辽宁), 푸젠(福建)성 등 부동산시장에 여전히 냉기가 돌고 있는 일부 지역들에서는 지난 3월부터 토지 공급 제한, 외국인 부동산 구매 제한 완화, 첫 주택을 구매한 농민들에 대한 보조금 지급 및 세금 감면 등 주택 재고 감축을 위한 다양한 조치들이 시행되고 있다.

이러한 지역별 맞춤형 부동산시장 관리가 순조롭게 시행될 경우 중국 부동산시장은 점차 안정을 찾아갈 것으로 보인다. 1선도시들과 일부 2선 도시들에서는 그 동안의 거래 급증으로 재고 물량이 빠르게 소화되어 앞으로 주택 거래가 둔화될 가능성이 높다. 집값이 짧은 기간에 과도하게 급등했다는 인식이 확산되고 있는 점(9월 인민은행이 전국 2만여명에 대한 조사 결과 53.7%가 ‘현재의 부동산 가격을 이해하기 어렵다’고 응답)도 최근 도입된 구매 및 대출 제한 규제들이 어느 정도 시장 안정 효과를 내는데 기여할 것이다. 하지만, 시중 부동자금의 규모가 막대한 점과 부동산 이외에 마땅한 투자 대안이 없는 점 등을 고려할 때 부동산시장에 대한 투자자금 유입은 앞으로도 상당기간 지속될 것으로 예상되며, 추가로 유입된 자금은 ‘때가 덜 탄’ 2, 3선도시들을 주된 투자처로 삼을 것으로 보인다. 그 결과 고(高)선도시 부동산시장의 상승 국면이 마무리됨과 동시에 저(低)선도시 부동산시장이 순차적으로 상승 국면에 진입하는 형태의 ‘풍선효과’가 나타날 가능성도 있다. 이렇게 부동산 투자 열기가 전국 각지에 고루 미쳐 중국 부동산시장이 완만한 회복 국면을 장기간 이어가는 것이야말로 중국 정부가 바라는 최선의 시나리오일 것이다. 정반대로, 매기(買氣)가 지역적으로 분산되지 않고 정부 규제를 무릅쓰고 집값이 폭등했던 1, 2선도시들에 머물며 버블을 한층 더 키울 수도 있는데, 이처럼 시장이 정부에 맞서는 상황이 나타날 가능성은 현재로선 높지 않아 보인다. <끝>