◎'한국의 주택담보대출, 프라임도 안심할 수 없다'

LG경제연구원 '한국의 주택담보대출, 프라임도 안심할 수 없다'

금융기관별 가계대출 증가율 추이 jpg 150x122 12.5 KB jpg 300x244 40.3 KB jpg 463x377 21.9 KB 올해부터 거치기간이 끝나고 원금분할 상환이 시작될 것으로 예상되는 주택담보대출 규모 추산 jpg 150x47 6.3 KB jpg 300x94 21.8 KB jpg 567x177 21.2 KB 시장금리연동 대출 비중 및 CD금리 추이 jpg 150x111 11.1 KB jpg 300x223 36.1 KB jpg 451x335 24.5 KB 주택담보대출 금융기관별 구성 비중 jpg 150x101 8.6 KB jpg 300x201 29.3 KB jpg 459x308 14.2 KB

(서울=뉴스와이어) 2007년03월22일-- 주택담보대출 부실화는 비은행 금융기관에서 먼저 가시화될 것으로 예상되지만 그 영향은 제한적일 전망이다. 이보다 우려되는 것은 비우량 대출이 상당 부분 섞여 있을 가능성이 높고, 올해 대출원리금 상환 부담이 빠르게 늘어날 것으로 예상되는 시중은행 주택담보대출의 부실화 가능성이다.

미국의 서브프라임 모기지 부실 문제가 전 세계 금융시장에 연쇄적인 충격파를 던지고 있다. 당초 예상과 달리 서브프라임 모기지 부실화의 영향을 받는 금융기관 및 기업의 범위가 광범위한 것으로 나타나고 있기 때문이다. 미국 경기가 경착륙할 경우 대미 수출 비중이 높은 국가들을 중심으로 세계 경기에도 부정적인 영향을 미칠 것이라는 우려가 확산되고 있다.

한발 더 나아가 이제 관심은 우리나라의 주택관련대출 시장으로 옮겨오는 분위기다. 시중은행의 주택담보대출을 미국의 프라임 모기지와, 비은행 금융기관의 주택담보대출을 미국의 서브프라임 모기지와 비교하려는 움직임이다. 과연 우리나라에도 서브프라임 모기지시장이 존재할까? 서브프라임 모기지의 부실화 위험성은 어느 정도일까? 프라임 모기지는 안심할 수 있을까?

프라임과 서브프라임이 혼재된 주택담보대출 시장

엄밀하게 한국의 모기지, 즉 주택담보대출 시장은 프라임과 서브프라임이 구분되지 않는 시장이다. 미국의 경우 신용정보회사로부터 제공되는 대출자의 신용 점수에 따라 이용 가능한 금융기관이 명확히 구분된다. ‘Excellent’ 또는 ‘Fair’ 등급의 우량한 대출자들은 프라임 모기지(높은 신용도의 대출자가 이용하는 저금리의 모기지) 회사를 이용할 수 있다. 하지만 그 이하인 ‘Moderate’ 또는 ‘Bad’ 등급의 대출자들은 서브프라임 모기지(낮은 신용도의 대출자가 이용하는 고금리의 모기지) 회사를 이용할 수 밖에 없다.

반면, 우리나라의 경우 채무불이행자 등 일부를 제외하고는 담보로 제공할 주택만 있다면 대부분의 대출자들이 시중은행에서 주택담보대출을 받을 수 있다. 단지 담보주택의 가치 또는 대출자의 소득, 신용도 등에 따라 대출가능금액, 대출금리조건 등이 달라질 뿐이다 .만약 시중은행 주택담보대출만으로 자금이 부족하다면 상호저축은행, 신용협동조합, 상호신용금고 등으로부터 추가적으로 대출을 받는다. 은행 대출에 비해 금리는 높지만 담보인정비율(LTV)이 높아 대출가능금액이 많기 때문이다. 결국, 현재 우리나라 시중은행의 주택담보대출에는 미국 기준으로 볼 때 신용도가 높은 대출자에 대한프라임 모기지와 신용도가 낮은 대출자에 대한 서브프라임 모기지가 혼재되어 있다고 할 수 있다.

이를 감안할 때 지난해의 가계부채 급증이 시중은행 주택담보대출에 의해 주도되었다는 사실에 주목할 필요가 있다. 지난해에는 여타 금융기관들의 가계대출 증가율이 모두 낮아지는 가운데 시중은행의 가계대출 증가율만이 2005년 10.6% 에서 2006년 13.3% 로 높아졌다. 특히, 지난해 시중은행 가계대출 증가액 40조 9천억원 중 66%인 26조 8천억원이 주택담보대출이었다. 시중은행들은 지난해 12월에 이르러서야 투기지역내 6억원 초과 아파트의 신규 구입시의 주택담보대출에만 적용하던 총부채상환비율(DTI)을 강화하여 적용하기 시작했다. 국내 시중은행들의 주택담보대출이 단기간 동안 급증하는 과정에서 미국 기준으로 서브프라임급인 신용도가 낮은 대출자들에게까지 상당한 규모의 자금이 풀려 나갔을 가능성이 높은 것이다. 실제로 최근 비즈니스 위크는 2005년 말 미국의 서브프라임 모기지 업체들이‘저금리’에서 ‘대출기준 완화’ 로 영업전략을 바꾸면서 무리하게 대출을 늘린 결과 쌓인 부실이 최근 수면 위로 부상하면서 위기 상황이 초래되었다는 분석을 내놓았다.

고조되는 시중은행 주택담보대출의 부실화 가능성

더욱 우려되는 대목은 대출만기 및 대출금리 구조상 시중은행으로부터 주택담보대출을 받은 가계의 대출원리금 상환 부담이 올해 급격히 늘어날 것으로 예상된다는 점이다.

첫째, 원리금 분할상환 방식 주택담보대출 급증의 ‘후폭풍’ 이 만만치 않을 전망이다. 2000년대 초반 일시상환 방식의 주택담보대출 급증 및 이에 따른 대출 만기집중의 폐해를 경험한 감독당국과 시중은행들은 2004년 이후 장기 분할상환 방식의 주택담보대출을 적극적으로 늘렸다. 일반적으로 장기 분할상환 방식의 주택담보대출은 1년 내지 3년간의 거치기간(이자만을 지불하고 원금상환은 유예하는 기간)을 지닌다. 그 덕분에2004년 이후 3년 동안 시중은행 주택담보대출이 63조천억원 이나 증가했음에도 불구하고 가계는 커다란 부담 없이 대출을 이용할 수 있었다. 문제는 최장 3년의 거치기간이 끝나고 올해부터 원금분할 상환이 시작되는 주택담보대출의 규모가 49조 6천억원에 달할 것으로 추산된다는 점이다.

관련 통계의 미비로 인해약정 만기 10년 이상 대출의 경우에만 거치기간이 적용된 것으로 가정하고 계산한 수치가 이 정도이므로 실제로 올해부터 원금분할 상환이 시작되는 대출금 규모는50조원을 크게 상회할 것으로 예상된다. 또한, 2007년 대출만기가 도래하는 시중은행의 주택담보대출 규모는51조 9천억원에 달한다. 결국, 올해 가계는 최소 100조원 이상의 주택담보대출 중 상당 부분에 대한 원금상환부담을 지게 될 전망이다.

더욱이 지금까지와 달리 대출 갈아타기를 통한 상환시기 연기도 쉽지 않을 전망이다. 지속적으로 LTV 및DTI 관련 규제가 강화된 결과, 동일한 담보주택에 대해서도 대출가능 금액이 예전에 비해 줄어 들었을 가능성이 높다. 시중은행들이 높아진 대출 리스크를 감안해 대출태도를 강화하면서, 지속적으로 늘어나 온 주택담보대출은 3월 들어 감소세로 전환된 것으로 나타나고 있다. 결국, 자체적으로 상환해야만 하는 대출 원금의 규모가 늘어나면서 가계가 체감하는 부담은 더욱 가중 될 전망이다.

둘째, 변동금리부 대출의 비중이 높아 시중금리 상승이 가계의 대출이자 부담 증가로 직결되고 있다. 장기분할상환 방식의 주택담보대출의 비중이 높아지는 가운데서도 가계대출 중 시장금리연동 대출의 비중은 계속 높아지고 있다. 예금은행의 신규 가계대출 중 시장금리연동 대출의 비중은 2004년 2월 45.4%를기록한 이후 점차 높아져 올해 1월에는 79.1%에 달했다. 수신금리연동 또는 프라임레이트연동 등 특정금리에 연동된 전체 변동금리부 대출의 비중은 87.2%에 이른다. 우려되는 대목은 대다수 변동금리부 대출의 기준금리 역할을 하는 CD금리 등 시중금리가 큰 폭으로 올랐다는 점이다.

2004년 12월 3.39%이던 3개월 만기 CD금리는 올해 2월 4.95% 수준으로 상승했다. CD금리 연동 조건으로 1억원을 대출받은 가계라면 향후 1년 동안 납부해야하는 이자가 약2년 사이에 156만원이나 늘어난 셈이다. 현재 미국이 겪고 있는 서브프라임 모기지 부실화의 중요한 원인 역시 높은 변동금리부 대출 비중이다. 전통적으로 미국의 모기지는 고정금리부 대출이 주를 이룬다. 2006년 3분기 기준 미국의 전체 모기지 중 변동금리부 대출의 비중은 25%에 불과할 정도다. 하지만 서브프라임 모기지의 경우 대출 규모를 크게 늘리면서 상대적으로 많은 대출이 변동금리부 조건으로 이루어졌다. 2005년 이루어진 전체 서브프라임 모기지 대출 중변동금리부 대출의 비중은 80.2%에 달했다.

미국의 변동금리부 모기지는 초기 약정 기간 동안에는 상대적으로 낮은 고정금리로 이자를 납부하다가 약정 기간이 만료하면 대출금리가 시중금리에 따라 조정되는 구조다. 문제는 대부분 2년인 초기 약정 기간이 만료함에 따라 서브프라임 모기지 대출자들이 크게 오른 시중금리 수준에 맞추어 대출이자를 납부하게 되면서 연체율이 급증하기 시작했다는 점이다. 그 결과, 2004년 4분기 9.83%이던 서브프라임 모기지의 연체율은 2006년 4분기13.33%로 높아졌다.

결국, 우리나라의 시중은행 주택담보대출은 미국의 프라임 모기지에 비해 원금 상환 부담의 집중도 및 시중금리 상승에 대한 민감도 측면에서 상대적으로 취약한 상황이다. 미국의 프라임 모기지가 오랜 기간에 걸친 장기 분할상환 방식의 정착과 높은 고정금리부 대출비중 덕분에 서브프라임 모기지의 부실화 조짐에도 불구하고 안정적인 모습을 유지하고 있는 것과 대비되는 대목이다. 특히, 대출금의 규모와 비중을 감안할 때, 시중은행 주택담보대출의 부실화 가능성은 간과할 수 없는 리스크 요인이다. 올해 2월말 기준 은행의 주택담보대출은 218조 2천억원으로 금융기관 전체 주택담보대출의 78.6%를 차지하고 있다.

대출 부실화는 비은행 금융기관에서 먼저 가시화될 듯

비록 대출금의 규모 및 경제 전반에 미치는 파장은 상대적으로 작지만 대출 부실화의 충격은 비은행 금융기관에서 먼저 나타날 가능성이 높다.

첫째, 부동산 및 건설경기가 둔화되면서 저축은행을 중심으로 크게 늘어난 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출의부실화 위험성이 높아지고 있다. 저축은행의 부동산 프로젝트 파이낸싱 규모는 2005년 말 5조 6천억원에서 2006년 말 11조 2천억원으로 1년 사이에 2배로 늘어났다. 부동산 프로젝트 파이낸싱은 향후 발생할 분양수익금 등 미래 예상되는 현금흐름을 상환재원으로 시공사의 지급보증하에 대출이 이루어진다는 점에서 부동산 가격 및 건설경기 움직임과 밀접한 관계를 맺고 있다. 그러나 지난해 11월 전월대비 3.1%에 달했던 주택가격 상승률이 올해 2월 0.4% 로 낮아지면서 부동산경기 둔화에 대한 우려가 높아지고 있다. 이를반영하듯저축은행의부동산프로젝트파이낸싱대출연체율은 2006년 6월말 5.8% 에서 2006년 12월말 10.3% 로6개월 사이에 4.5%p나 급등했다.

둘째, 비은행 금융기관 주택담보대출의 경우 전반적인 LTV 비율이 담보주택 처분을 통한 예상 회수가능 비율을 상회하고 있어 대출이 부실화될 경우 손실 발생 가능성이 높다. 대출자가 대출원리금을 갚지 못해 담보주택이 처분될 경우 경매를 통해 회수가능한 금액은 시가의 65% 수준인 것으로 추산된다. 지난해 경매가 이루어진 단독주택, 아파트, 연립주택을 대상으로 집계한 결과(경매전문업체 디지털 태인 집계 자료), 시가의 약 80% 수준인 감정가 대비 낙찰가의 비율은 81.3%였기 때문이다. 경매를 통해 회수된 금액 중 전세 주택의 보증금 반환에 시가의 11.4%가 소요될 것으로 추산된다. 전체 주택 중 전세주택의 비중이 21% (2005년 주택총조사 기준)이고, 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율이 54.3% (2007년 2월 국민은행 조사 기준) 수준임을 감안한 결과다.

결국, 담보주택의 처분을 통해 대출 금융기관이 실제로 회수할 수 있는 금액은 주택가액의 53.6% 수준에 불과한 것이다. 지난해 11.15 부동산 시장 안정 대책으로 비은행금융기관들의 투기지역 주택담보대출에 대한 LTV 비율이 50%로 하향 조정되기 전까지 LTV 비율은 60~70% 수준이었다. 더욱이 비투기지역의 경우에는 LTV 비율을 90%까지 인정해 주는 경우도 있었다. 결국, 현재 비은행 금융기관 주택담보대출 중 상당 부분은 담보주택의 처분으로도 회수가 어려운 상황이다.

그나마 다행인 것은 국내 비은행 금융기관의 대출이 부실화되더라도 금융시장에 미치는 충격의 강도와범위는 미국의 서브프라임 모기지 부실화에 비해 제한적일 가능성이 높다는 점이다. 미국의 경우 모기지 업체들은 모기지 채권을 투자은행 등 금융기관에 매각하고 ,투자은행 등은 매입한 모기지 채권을 기초자산으로 다양한 주택저당채권(MBS) 또는 자산담보부증권(CDO,CLO)을 발행하여 보험사 등 금융기관과 헤지펀드 등 투자펀드들에 재매각한다.

이처럼 모기지 채권을 매개로서로 복잡하게 얽혀있는 관계 때문에 미국 모기지대출기관협회(Mortgage Bankers Association) 조사 기준 2006년 3분기 전체 모기지의 13.6% 수준에 불과한 서브프라임 모기지의 부실화가 미국 금융시장을 요동치게 만들고 있는 것이다. 미국의 서브프라임 업체들이 주로차입 또는 채권 발행을 통해 모기지 대출 재원을 조달해온 것과 달리, 국내 비은행 금융기관들의 주택담보대출재원은 대부분 예금고객들의 수신 또는 보험가입자들의 납입보험료이다. 따라서 이들 금융기관의 주택담보대출부실화는 여타 금융기관으로의 확산될 가능성이 미국보다 낮다고 볼 수 있다.

주택담보대출 부실화에 대비하기 위한 제언

비은행 금융기관의 주택담보대출 부실화가 금융시장 전반의 혼란으로 확산될 가능성이 낮다고 하더라도 막대한 규모의 은행 주택담보대출의 부실화될 가능성이 빠르게 높아지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 부동산보유세 부담이 큰 폭으로 늘어나고 주택 매수세가 위축되고 있는 상황에서 대출 부실화로 담보 주택들이 대거매물로 출회될 경우 주택가격이 급락할 수 있기 때문이다. 금융기관들의 건전성 악화로 인한 여신 제공 활동위축, 주택가격 하락으로 인한 가계 소비 및 건설 경기둔화 등 모기지 부실화로 인한 미국 경기 경착륙(HardLanding) 시나리오가 우리나라에도 적용될 수 있다는 점에서 주도 면밀한 대응이 필요하다.

첫째, 정확한 현황 파악과 모니터링 강화가 시급하다. 미국의 경우 모기지대출기관협회(MBA) 등에서 대출금액, 연체율, 주택 차압율 등 다양한 관련 통계를 월별 혹은 분기별로 제공하고 있다. 반면, 우리나라의 경우 제2금융권까지 포함한 주택담보대출 금액 및 연체율 통계는 거의 전무한 실정이다. 쏠림 현상이 두드러진 국내 부동산 시장의 특성과 점점 빨라지는 금융시장의 반응 속도를 감안할 때 이상 징후의 신속한 파악과 발 빠른 대응은 매우 중요하다.

둘째, 주택담보대출이 적정한 수준의 증가율을 유지할 수 있도록 유도해야 한다. 주택담보대출이 지나치게 늘어 주택가격을 끌어올리는 것도 문제지만 과도하게 위축되는 것도 바람직하지 않다. 실수요자들이 내집마련에 어려움을 겪고 실물경기가 둔화되는 부작용이 나타날 수 있기 때문이다. 가계의 대출 원리금 상환 부담이 가중될 것으로 예상되는 가운데 당국의 감독 강화와 금융기관들의 자체적인 건전성 확보 노력으로 시중은행 주택담보대출이 3월 들어 감소세로 돌아선 사실에 주목할 필요가 있다.

셋째, 주택관련대출의 체질을 강화해야 한다. 고정금리부 대출의 비중을 높여나감으로써 단기적인 금리상승으로 가계의 이자 상환 부담이 급증하는 구조적인문제점을 해소해야 한다. 이를 위해서는 경쟁력 있는 고정금리부 대출 상품의 확충 및 대출 창구에서의 보다 적극적인 홍보 등을 통해 금융소비자들의 선택권을 확대하려는 노력이 선행되어야 할 것이다. 미국의 FHA(Federal Hosing Administration)와 같은 정책적성격의 주택관련 대출의 비중을 제고하는 것도 도움이 될 것이다. 주택금융 시장의 교란 요인 발생시 완충 장치의 역할을 기대할 수 있기 때문이다. 우리나라 국민주택기금 및 주택금융공사 대출의 경우 전체 가계대출 중차지하는 비중이 5.6% 수준에 불과한 데다가 2005년 6.2% 이던 대출 증가율이 2006년 2.7%로 낮아졌다.

넷째, 대출 부실화 위험성이 고조될 경우 선제적인대응을 통해 불안 심리의 확산을 미리 차단해야 한다. 최근 미국 FRB는 서브프라임 모기지 부실화 우려로 금융시장이 불안한 모습을 보이자 시중은행에 서브프라임관련 지침을 전달하고 대출기준 강화를 지시했다. 미국금융시장이 비교적 조기에 진정되는 기미를 보이는 데에는 미국 FRB가 유동성 공급 또는 금리 인하 등을 통해 이번 위기를 잘 수습하리라는 기대가 큰 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 결국 중요한 것은 금융감독당국의 신뢰 구축인 셈이다...조영무 책임연구원