◎중국 부동산 경기 침체, 당분간 지속

LG경제연구원 '중국 부동산 경기 침체, 당분간 지속'

최근 중국의 부동산 경기가 뚜렷하게 둔화되는 가운데 정부는 의미있는 시장 대응책을 발표했다. 하지만 만성적인 수급 불균형과 가격 상승에 대한 기대 심리가 꺾여 향후 1~2년간 중국 부동산 경기 침체는 지속될 것으로 보인다. 

최근 중국 실물 경기가 약해지는 가운데 부동산 경기 지표가 여전히 불안정한 모습이다. 부동산 가격, 거래, 투자 지표는 모두 둔화되거나 뒷걸음 치고 있다. 일부 부동산 기업의 자금난이 가시화되면서 부동산 규제가 쏟아져 나옴에도 불구하고 판매가격이 꾸준히 상승한 중국 부동산의 ‘황금 10년기’가 막을 내렸다는 평가도 나오고 있다. 부동산 가격이 연속적으로 하락하면서 금융 시스템의 안정성을 위협하고 지방정부 재정 위기를 심화시키는 것이 아니냐는 우려마저 제기되는 상황이다. 

올해 들어 부동산 경기 둔화 지속 

올 1월부터 전국 상품방의 거래가 급감하고 있다. 1~8월 전국 상품방 주택의 판매면적과 판매금액은 지난해 같은 기간과 비교해 각각 10.0%, 10.9%씩 감소했다. 부동산 거래량 둔화와 밀접한 관련이 있는 부동산 가격도 하락세다. 중국 지수연구원이 발표한 100대 도시의 신규 주택 평균 가격을 보면 지난 5월부터 하락하기 시작해 9월에도 전월보다 0.92% 하락했다. 100대 도시를 1~3선 도시로 나누어서 보면 각각 0.88%, 0.75%, 0.87% 하락했다. 25개 주요 부동산 상장 기업의 평균 부동산 판매가격은 6월 이후 계속 낮아졌다. 부동산 경기 부진은 기업의 자금 사정을 악화시켰고, 이를 해결하기 위해 어쩔 수 없이 판매 가격을 인하하기 시작한 것이다. 

대형 부동산 기업들의 가격 인하 움직임은 중국 전역의 중소 부동산 기업에게까지 퍼져나갔다. 중국 2위 부동산 업체인 헝다(恒大)그룹은 랴오닝(辽宁)성 선양(沈阳)시 내 가장 번화한 난징난제(南京南街)와 가까운 아파트 분양가를 24%인하해 분양했다. 아프리카에도 부동산 투자를 하는 글로벌 대형 부동산 업체인 바오리(保利)는 선전(深圳)의 번화 지역인 롱강(龙岗)구 내 대형 신규 주택 단지를 15% 할인 분양했다. 상하이(上海)시에서는 대형 기업을 제외한 10여개의 중소 부동산 기업이 연휴 기간 내에 고급주택 중심으로 약 28% 할인해 판매한 바 있다. 

부동산 가격과 거래가 둔화되면서 부동산 투자도 급감하고 있다(<그림 1> 참조). 1~8월 주택 착공면적은 전년도 같은 기간보다 14.4%로 하락했고 시공면적은 2010년 이후 처음으로 한 자리 수대의 증가율 8.3%을 기록했다. 주택 투자 개발금액 증가율도 12.4%로 지난해 말부터 연이은 하락세를 보이고 있다. 

최근 부동산 경기는 다소 진정이 된 양상이나 여전히 안 좋아 보인다. 통상 중국 9월 부동산 경기는 ‘9월은 금, 10월은 은’이라고 표현 될 정도로 성수기이다. 하지만 올해 9월의 부동산 경기는 성수기와는 거리가 멀어 보인다. 30대 주요 도시의 상품방 거래량(가구 수 기준)은 전년 9월 대비 30.6% 하락했고 10대 도시의 상품방 거래량도 38.2% 줄었다(<그림 2> 참조). 

100대 도시 중 주택 가격이 전월보다 하락한 도시는 총 79개로 지난달에 비해 5개 늘어났다. 그 중 하락폭이 1% 이상인 도시도 42개로 지난달 31개에 비해 크게 늘었다. 반면 가격이 상승한 도시는 21개로 지난달 대비 5개 줄었다. 

만성적인 수급 불균형과 기대 심리 하락이 부동산 경기 부진의 근본적인 원인 

최근 부동산 경기의 둔화는 표면적으로 보면 정부가 부동산 과열을 막기 위해 규제를 내놓은 이후 가격이 하락하고 거래량이 감소된 것이다. 하지만 근본적인 원인은 규제가 아닌 시장 내 불균형으로 꼽을 수 있다. 즉, 시장 자체의 논리로서도 부동산 재고를 밀어내는 가격조정이 필요했던 것이다. 

구체적으로 살펴보면 2009년 이후 정부의  4조 위안 경기부양 조치로 인해 시중 유동성이 풍부해지면서 부동산을 짓기만 하면 팔린다는 생각이 만연해져 부동산 투자자가 크게 늘었다. 이는 곧 매년 주택 착공과 시공 면적(공급)이 판매 면적(수요)을 상회하는 만성적인 공급 과잉 구조로 이어졌다. 주택 시공면적 중 판매면적을 초과하는 부분을 공급과잉이라고 정의했을 때, 올해 8월까지 과잉 공급되고 있는 주택 면적은 동기간의 판매 면적의 약 7.2배로 작년 1~8월의 5.8배보다 더 크다. 현재 판매된 주택 면적보다 약 7배 많은 재고 혹은 잠재적인 재고가 있다는 의미이다. 8월 미분양 주택 면적 증가율은 26.9%로 올해 3월부터 상승세를 이어나가고 있다. 미 분양된 총 주택 면적은 같은 달 총 판매된 면적의 65%에 해당하는 규모다. 

재고 부담으로 부동산 기업들이 가격을 낮추기는 했지만, 잠재 부동산 구매자들은 부동산 가격이 계속 떨어질 것이라고 판단하고 있는 것, 즉 부동산 가격 상승 기대 심리가 꺾인 것도 최근 부동산 경기 회복이 늦어지는 이유다. 때문에 잠재 부동산 구매자들의 기대심리가 회복되어 수요로 이어져 부동산 구입까지 연결되는데는 다소 시간이 소요될 것으로 예상된다. 

지난달 19일 인민은행의 도시예금주 설문조사 보고서 결과에서도 확인할 수 있다. 응답자의 50%이상이 현재 중국 부동산 가격이 높다고 응답했고 향후 부동산 가격이 유지 혹은 하락할 것이라고 보는 응답자의 비중도 80.8%로 높아졌다. 또한 3개월 내에 부동산을 구매하겠다는 의향을 나타낸 사람의 비중은 14.2%로 낮아졌다(<그림 3> 참조). 

중국 정부, 부동산 경기 대책 잇달아 발표 

2009년 이후 유동성 증가로 생긴 부동산 투기를 제어하기 위해 당국은 부동산 구매를 엄격하게 규제하기 시작했고 총 46개 도시가 규제 정책을 도입했다. 하지만 최근 부동산 경기가 침체되자 2선 도시부터 규제를 완화하기 시작하여 지금은 베이징(北京), 상하이, 선전, 광저우(广州), 산야(三亚) 총 5개 도시만이 규제책을 유지하고 있다. 

지방정부의 규제완화에 대해 사실상 방관적인 태도를 유지해오던 중앙정부는 최근 의미 있는 시장 대응책을 발표했다. 구체적으로 보면, 1가구 이상 주택 보유자가 기존 대출금을 모두 상환했을 경우 생애 첫 주택 구매자와 동일한 금리 조건을 적용받을 수 있다. 또한 선수금 비율도 분양가의 60%에서 최저 30%까지 인하가 가능해졌을 뿐더러 주택 관련 대출의 최저 금리 또한 대출 기준금리의 0.7배까지 하향 조정이 가능해졌다. 

심지어 2주택 이상 보유자에 대해서는 기존에 대출이 불가능했던 규제를 풀고 은행이 자체적인 대출상환 능력과 신용 평가 등을 거쳐 대출이 가능하게 했다. 그 외 일부 지역에서는 대출 심사 시간 단축, 부동산 구매 시 필요한 호적, 납세 자료 제외 등의 절차 간소화도 시행하기 시작했다. 

대책의 효과는 미진할 듯 

이 같이 정부의 대응책은 부동산 구매 조건 완화와 투자자들의 자금 마련에 힘을 실어주는 내용이나 부동산 경기 회복을 위한 정책이기보다는 급랭을 막기 위한 성격의 정책으로 보인다. 따라서 어느정도 긍정적인 효과는 있지만 부동산 경기를 빠르게 회복시키기는 데에는 역부족일 것으로 보인다. 

우선 1가구 주택 보유자는 선수금 인하 혜택으로 마련해야 되는 목돈의 부담이 상대적으로 줄어들어 과거에 비해 좀 더 쉽게 구매 결정을 내리고 선수금 지불이 빨리 이루어 질 수 있게 되었다. 이는 시장 내 자금 흐름과 부동산 기업의 현금흐름에도 호재가 될 것이다. 부동산 기업의 주택건설 투자자금은 주로 대출, 자기 자본, 선수금(예약판매금 포함)으로부터 확보하는데 그 중 선수금의 비중은 약 26%이다. 하지만 실질적으로 시장 내 1가구 1주택 보유자 중 기존 주택의 대출을 모두 상환한 사람은 매우 적은 것을 감안하면 해당 정책이 부동산 경기를 빠르게 견인할 가능성은 다소 낮아 보인다. 

뿐만 아니라 정부의 대출확대 독려에도 불구하고 은행들이 수요자들에게 대출을 확대해 줄 유인이 낮은 것으로 보인다. 현재 은행들은 대출 금리 및 예대율(예금 잔액에 대한 대출 잔액의 비율)규제로 대출확대에 소극적이다. 지난해 7월 대출 금리 자유화가 이루어 졌으나 대출 금리 하한을 낮추는 데에 그쳤고 예대율도 75%로 높은 편이기 때문이다. 은행의 부실채권 비율도 점차 상승하고 있다. 2014년 2분기말 현재 상업은행의 부실채권 비율은 1.1%로 2012년 1분기 이후 꾸준히 상승하였다. 동 비율이 절대적인 수준은 낮지만 꾸준히 상승하고 있고 최근 부동산가격 하락을 감안한다면 안심할 수준이 아니어서 은행권이 대출확대에 적극적으로 나서기에는 한계가 있어 보인다. 

중국 부동산 경기 둔화, 향후 1~2년간 지속 

중국 부동산 경기는 향후 1~2년간은 현재의 둔화세를 이어나갈 것으로 보인다. 중국 부동산 업계에서는 부동산 재고가 해소되는데 10대 주요 1~2선 도시는 1~2년, 3~4선 도시까지 포함하면 약 3~5년은 소요될 것으로 보고 있다. 적어도 향후 1~2년간 부동산 경기는 둔화될 것으로 예상된다. 도시 별로 소요 기간이 차이 나는 이유는 유입 인구 비중과 해당 지역 내 주민들의 소득 수준 차이를 고려한 결과다. 향후 이러한 도시 별 차이를 고려해 지방정부와 지방 금융기관은 상이한 모습으로 부동산 경기에 대응해 나갈 것으로 보인다. 

부동산 경기는 시중의 유동 자금의 증가율과 밀접한 상관관계를 갖고 있고 약 7개월의 시차가 있다. 따라서 중국의 통화 정책을 통해서도 향후 부동산 경기를 일정부분 예측할 수 있다. 

최근 중국 정부의 통화 정책은 온건(穩健)하기 보다는 신중해 보인다. 즉 시중에 유동성 확대와 긴축 사이에 애매한 태도를 보이고 있다. 중앙정부는 사실상 지금까지 시장에서 유동성 확보에 대한 요구가 빗발쳤지만 시장 내 자원 배분의 비효율성 때문에 유동성이 부족하다고만 대답하며 그 책임을 시중은행에게 전가해왔다. 중앙정부는 시중의 기대에 맞춰 유동성 확대보다는 긴축 통화정책을 펼치는 것이 더 옳다는 태도다. 최근 정책 당국의 관계자의 이야기를 들어보면 중앙정부의 이러한 통화 정책은 단기간 내 크게 바뀌지 않을 것으로 보인다. 

이처럼 중국 부동산 경기의 둔화는 분명하다. 하지만 급랭으로 이어지지 않을 것이다. 중국 내 견고한 실 수요와 교체수요 때문이다. 도시화 정책으로 인해 신규 유입 인구의 주거 수요로 실수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 또한 낮은 상품방 보급률과 헌집을 새집으로 교체해야 하는 수요도 크다. 현재 중국 도시 지역 주택 중 약 30%만이 부동산 개발상이 개발한 상품방이고 이 중 50%는 1995년 이전에 분배된 공용 주방과 공용 화장실을 사용하는 낡은 주택이다. 

부동산 경기 둔화로 철강, 석탄 산업뿐만 아니라 자동차, 가전 등 내구재 소비에도 영향 

부동산 경기의 미약한 회복세로 중국경제 성장 감속은 피할 수 없어 보인다. 중국 경제 성장을 견인해온 고정자산투자에서 부동산투자가 약 20%나 차지하고 있기 때문이다. 최근 착공 면적의 감소는 향후 시공 면적 감소, 즉 부동산 개발 투자 둔화로 이어지고 고정자산 투자의 둔화 결과를 낳을 것이다. 

부동산 경기 둔화는 산업의 전·후방 산업 모두에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 전방 산업에서는 자동차, 가전, 가구 등이 영향을 받아 내구재 소비의 둔화로 반영될 수 있다. 후방 산업에서는 철강, 유색 금속, 석탄, 시멘트, 화공 산업이 대표적으로 영향을 받을 산업들이다. 

또한 부동산 경기 둔화로 기업의 자금난 압박 등의 부실화 가능성은 부동산 산업 내 투자한 은행, 지방정부 등의 기관뿐만 아니라 시스템 위기로도 번질 수 있다. 은행, 신탁, 금융업계 전반에 걸친 기관들이 부동산 투자와 관련되어 있기 때문이다. 하지만 중국 금융기관, 그 중 은행의 부동산 대출은 약 20%(신탁 상품, 융자 플랫폼 등을 포함)로 그 비중이 높지 않고 작년 3월부터 ‘은감회 8호 문건’을 통해 국무원이 직접 관리를 하기 시작해서 일각에서 우려하는 것과 같이 부동산 경기가 둔화되더라도 중국 시스템 위기로 이어질 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 중국 정부가 급랭을 막기 위해 순차적으로 다양한 정책 카드를 사용할 수도 있다. 

사실상 부동산 경기 둔화로 인해 위축 될 것으로 예상되는 산업은 현재 정부가 구조조정을 추진하는 산업이기도 해서 중국의 경제 성장 방식 전환에 도움이 될 것으로 보인다. 즉 수출과 부동산 투자에 대한 과도한 의존에서 벗어나 소비와 건전한 SOC 투자로 장기적인 중속 성장을 위한 정부의 청사진에 부합한다. 중국 부동산 경기 둔화는 최근 시진핑 주석이 언급한 신창타이(新常态)의 한 부분이라고도 할 수 있다. 신창타이는 최근 중국 경제 성장세를 ‘새로운 중국의 정상적인 상태’로 규정하며 성장 속도 둔화에 대해 일희일비하지 않고 평상심을 갖고 바라봐야 한다는 내용이다. 중국 정부 입장에서는 최근 부동산 경기 감속이 나쁘지만은 않기 때문에 당분간 정부가 부동산 경기 둔화를 용인할 수도 있어 보인다.  <끝>