◎전세자금대출, 가계대출 증가 주도하고 있다

LG경제연구원 '전세자금대출, 가계대출 증가 주도하고 있다'

최근 수년간 여타 가계대출보다 빠르게 증가해 온 전세자금대출은 전세금 인상 부담이 커짐에 따라 더욱 늘어날 전망이다. 가계 이자부담 증가, 주택가격 하락시 부실화 리스크 등은 우려되는 부분이지만, 세입자의 임차보증금 자산 증가로 이어지고 임대인의 여타 부채 축소에 기여하는 등 전세자금대출 증가는 여타 가계대출 증가에 비해 덜 위험한 면도 있다. 중장기적으로 전세의 월세화가 진행됨에 따라 전세자금대출 증가세는 둔화되겠지만 월세 지급으로 세입자 가구의 주거비 부담은 높아질 수 있다. 

가계부채가 빠르게 늘고 있다. 지난해 연간 증가액이 23조 3천억원이었던 은행 가계대출은, 올해 들어서는 지난 10월까지 23조 8천억원 늘어나 이미 지난해 증가액을 넘어섰다. 지난 10월에는 한 달 동안에만 6조 9천억원 증가해 월별 은행 가계대출 증가액으로는 사상 최고치를 기록했다. 

특히, 주택담보대출의 증가세가 두드러진다. 올해 들어 10월까지 은행주택담보대출은 23조 5천억원 늘어났는데, 이는 올해 은행 가계대출 증가액의 98.7%에 해당된다. 최근 가계부채 증가를 주택담보대출이 주도하고 있는 셈이다. 올해 들어 주택가격 상승 기대가 높아지고, 주택거래가 늘어난 영향이 반영된 결과로 보여진다. 

다른 가계대출보다 빠르게 늘고 있는 전세자금대출 

이러한 가계대출 증가 속에서 전세자금대출 추이에 관심이 모아지고 있다. 최근 수 년간 전세자금대출이 여타 가계대출보다 매우 빠르게 늘고 있기 때문이다. 국민주택기금이 공급하는 전세자금대출을 포함하여 시중은행 창구를 통해 공급된 전세자금대출은 2012년과 2013년에 전년대비 28.6%와 19.7% 늘어났다. 반면, 은행 주택담보대출 증가율은 2012년과 2013년 각각 7.2%와 6.9%에 그쳤고, 은행 가계대출 역시 4.9%와 5.2% 늘어나는데 그쳤다. 최근 주택 매매시장이 활성화되면서 전반적으로 가계대출이 늘어나는 가운데, 8월까지 실적 기준으로 은행 주택담보대출과 은행 가계대출 증가율이 각각 7.6%와 5.3%인 반면 전세자금대출 증가율은 25.7%로 은행 가계대출 증가율의 4.8배에 달했다. 

2012년과 2013년에 각각 5조 2천억원과 4조 6천억원 늘어났던 전세자금대출은 올해 들어 지난 8월까지 4조 8천억원 늘어나, 이미 지난해 전체 증가액을 넘어섰다. 지난 8개월 간의 증가세가 계속 유지된다고 가정할 경우, 올해 전체 증가액이 7조 2천억원에 달하는 속도다. 그 결과, 2011년말 기준 18조 2천억원이던 전세자금대출 규모는 올해 8월말 기준 32조 8천억원으로 3년도 채 되지 않아 1.8배 수준으로 늘어났다. 올해 8월말 기준 은행 주택담보대출 잔액 346조원과 은행 가계대출 잔액 497조원에 비하면 규모 면에서는 크지 않지만, 증가 속도가 유독 빠르다. 

전세금 인상 부담으로 전세자금대출 수요 증가 

문제는 최근 전세금이 오르면서 전세 세입자들의 전세자금대출 수요도 늘어나고 있다는 점이다. 이런 면에서, 전세 재계약시 세입자들의 전세금 인상 부담 정도를 잘 반영하는 ‘2년전 대비 전세가격 상승률’이 최근 높아지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 최소 2년의 임대차 기간을 보장하는 주택임대차보호법으로 인해, 대부분의 전세 계약이 2년 단위로 체결되고 재계약 및 이사로 인한 전세 가격 변동이 2년 주기로 이루어진다. 따라서, 세입자들이 실제로 체감하는 전세 보증금 상승 부담은 각 시점의 전세가격이 2년 전보다 얼마나 올랐는가에 따라 달라질 것이다. 

아파트를 포함한 전체 주택의 2년전 대비 전세가 상승률은 전국 평균 2013년 10월에 5.8%까지 낮아졌다가 이후 높아지기 시작해 올해 10월에는 8.1%를 기록했다. 이는 전국 주택의 평균 전세가격이 지난해 10월에는 2년 전보다 5.8% 상승했었지만, 올해 10월에는 2년 전보다 8.1% 상승했음을 의미한다. 특히, 서울의 경우에는 올해 들어 2년전 대비 전세가 상승률이 더욱 빠르게 높아졌다. 서울 주택의 평균 전세가격은 지난해 10월에는 2년전보다 5.9% 상승했었지만, 올해 10월에는 2년전보다 10.5% 상승했다. 최근 소비자물가상승률이 오랫동안 1~2%대에 머물고 있음을 감안하면 전세값 상승 폭이 매우 컸음을 반영한다. 

그 결과, 지난해 10월에는 2년 전세 계약이 만료된 전셋집을 재계약할 경우 전국 평균 전세 보증금을 765만원 올려주어야 했지만, 올해 10월에는 1,377만원 올려주어야 했다. 전셋값 인상 폭이 1년 만에 1.8배가 되었다. 서울의 경우, 지난해 10월에는 2년 전세 계약 만료 후 재계약시 전세 보증금을 1,327만원 올려주어야 했지만, 올해 10월에는 2,531만원 올려주어야 했다. 전세금 인상 폭이 1년 사이에 거의 2배가 된 셈이다. 

가계금융복지조사 결과에 의하면, 전세 거주 가구의 2013년 소득은 평균 4,710만원이었다. 여기에서 비소비지출(세금, 공적연금 및 사회보험료, 대출금에 대한 이자비용 등) 811만원과 대출 원리금 상환액 745만원을 차감하면 실제로 전세 거주 가구가 쓸 수 있는 돈은 연간 3,154만원이었다. 올해 10월 기준, 전세 재계약시 올려주어야 했던 전셋값이 전국 평균 1,377만원이었으므로, 전세 거주 가구는 평균적으로 1년 동안 쓸 수 있는 돈의 44% 정도를 오른 전세 보증금으로 내야 했던 셈이다. 

이처럼 가처분소득 대비 전세금 인상 부담이 높은 상황에서 소득으로 충당되지 못한 전세 보증금 인상 분은 전세자금대출 등 금융부채 증가로 이어질 가능성이 높다. 실제로 2013년 기준, 전체 전세 거주 가구 중 약 3분의 1인 33%의 가구가 전세보증금 마련 때문에 대출을 받았다고 응답했다. 

가계수지에 마이너스 효과 

이처럼 지난 수년간 빠르게 늘어났던 전세자금대출이 최근 전세가격 상승으로 더욱 늘어날 가능성이 높아짐에 따라 이에 대한 우려도 제기되고 있다. 

우선, 대출이자 비용을 부담해야 하는 전세입자의 주거 관련 지출이 늘어나고 이것이 가계수지를 악화시킬 수 있다. 가계금융복지조사 결과에 따르면, 처분가능소득 대비 부채원리금상환액 비율이 자가 거주 가구의 경우 2013년 20.7%에서 2014년 22.6%로 1.9%p 상승했지만, 전세 거주 가구의 경우 2013년 16.7%에서 2014년 19.1%로 2.4%p 상승했다. 즉 자가 거주 가구들에 비해 전세 거주 가구들의 빚 갚기 부담이 상대적으로 빠르게 높아진 셈이다. 

임대인이 전세자금대출을 임차보증금 형태로 전달 받아 운용하는 것을 감안하더라도 가계부문 전체 차원에서 여전히 운용수익보다 이자비용이 클 가능성이 높다. 국민주택기금 에서 빌려주는 저소득가구 전세자금대출의 경우 연 2%, 근로자/서민 전세자금대출의 경우 연 3.3%로 비교적 금리가 낮지만, 그 외 은행이 빌려주는 일반 전세자금대출의 금리는 이보다 높다. 11월 첫째 주 기준, 은행 전세자금대출의 평균금리는 주택금융공사 보증이 있는 경우 3.3%~3.8%, 그렇지 않은 경우 4% 중반에 달한다. 반면, 임대인이 임차보증금을 받아 은행에 예치할 경우 받을 수 있는 저축성수신금리는 9월 평균 2.28% 수준이다. 결국, 전세자금대출 증가는 가계 전체적으로 조달금리가 운용금리보다 높아서 가계수지에 마이너스 효과를 미칠 가능성이 높다. 

또한, 주택가격이 하락하거나 상승하던 전세가격이 하락하여 임대인이 계약이 만료된 전세입자에게 전세보증금을 못 돌려주게 되면 이는 전세입자의 금융기관에 대한 전세보증금 채무 상환 불이행으로 이어져 가계부실이 확산될 수 있다. 이 경우 전세자금대출의 재원이 국민주택기금이었거나 주택금융공사가 대출보증을 제공했다면 국민주택기금의 부실화 및 주택금융공사의 손실 확대를 초래할 위험성도 있다. 

다른 가계부채 증가에 비해서는 덜 위험할 수 있어 

그러나 전세자금대출의 증가는 주택담보대출, 신용대출 등 여타 가계대출의 증가에 비해 상대적으로 덜 위험한 면도 있다. 

먼저, 세입자가 전세자금대출을 받아 임대인에게 전세보증금으로 전달하는 경우, 세입자로서는 동일한 규모의 임차보증금이라는 자산이 생긴다. 즉 전세자금대출은 형식상 세입자의 신용대출이지만, 최악의 경우 해당 주택의 경매 등을 통해 회수 가능한 임차보증금 채권을 발생시키는 일종의 ‘준주택담보대출’ 성격을 지닌다. 이런 면에서 여타 가계대출 중 담보 없이 이루어지는 신용대출에 비해 보다 안정적이라고 할 수 있다. 

또한, 임대인으로서는 받은 임차보증금을 보다 안정적인 자산으로 운용하거나 다른 빚을 갚는데 쓸 수 있다. 일반 가계대출의 경우, 대출금리보다 예금금리가 낮은 상황에서 대출 받은 돈을 저축성예금 등에 예치해 두는 경우는 거의 없다. 높은 수익률을 기대할 수 있는 부동산, 주식 등 자산에 투자하거나 부족한 생계비, 자영업자 영업자금 용도 등으로 소비하는 것이 일반적이다. 반면, 전세자금대출의 경우 대출이자는 세입자가 내지만 자금 운용은 임대인이 한다. 때문에 대출금리보다 예금금리가 낮더라도 임대인은 향후 전세보증금 반환 필요성 등을 고려하여 받은 전세금의 일정 부분을 저축성예금 등에 예치해 둘 여지가 있다. 임대인이 받은 임차보증금을 자신의 주택담보대출 등의 상환에 사용한다면 임대인의 부채 규모를 줄이는 효과도 기대할 수 있다. 

마지막으로, 전세자금대출은 중장기적으로 증가세가 둔화되고 결국에는 감소세로 전환될 가능성이 높다. 전세의 월세화 추세가 진행됨에 따라 전세는 줄어드는 반면 월세는 늘어날 것으로 예상된다. 동시에 저금리로 인해 전세가 상승 분을 전세보증금 인상이 아니라 월세로 내는 반전세 형태도 늘어날 것으로 예상된다. 이 경우, 전세자금대출 증가로 인한 가계부채 증가세는 둔화되고 금융기관에 내는 대출이자 부담도 완화될 수 있다. 그러나 전월세전환율이 낮아지지 않는 한 월세 지급으로 인한 세입자 가구의 주거비 부담은 도리어 높아질 수도 있다. 

가계부채 규모 측면에서뿐만 아니라 가계 주거비용 측면에서도 향후 전세자금대출의 변화 추이에 관심을 기울여야 할 때다.  <끝>